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「け」

蹴上げ

京都の東山の地名がしかうかびませんが。
階段の一段の高さのこと。
建築基準法でしっかり定義もされています。
住宅の階段(共同住宅の共用の階段を除く)の蹴上げは23cm以下と決められている。
「けあげ」読み方はどっちも共通です。

ケアハウス

広い意味で、軽費老人ホームのことをケアハウスといいます。

まず昭和38年に軽費A型が出来ました。内容は、
家庭環境や住宅事情、経済状況などの理由から居宅において生活することが困難で、生活障害に応じた生活支援サービスや介護サービスを利用すれば自立した生活が維持できる低所得者向けの施設です。

その後昭和46年に軽費B型内容は、
A型から食事サービスを抜き、介護職員も配置されていない。より住居の比重が大きい施設。これは昭和46年当時の住宅政策の1つとして位置づけされています。

そして平成元年にケアハウス 最初に広い意味でと書いたのはここにケアハウスそのものが出てくるからでした。内容は、
A型やB型のような所得や家庭環境よりもむしろ住宅面に重点をおき、「安心して生活を営める住まい」として食事その他日常生活上必要な便宜を提供する施設です。
介護職員はA型よりも少なく、必要な介護は外部サービスを利用します。バリアフリーで車いすでの生活や介護サービスが受けやすいです。

介護保険絡みそうなのですが、調べてみるとちょっと違う。
軽費老人ホーム(A型・B型・ケアハウス)は介護保険上は「居宅」、住んでいる家としての取り扱いになります。
ということで、介護サービスを受けるときは「外部の介護保険サービスを利用します」と上記ケアハウスのところに書かれていましたね。

ケアマンション

ケアマンション聞いたことありますか?明確な定義は無いようなのですが、老人ホームと住宅の折半そんなイメージのようです。
所有形態は分譲マンションと同じ所有権で、バリアフリー仕様になっていたり高齢者に配慮した設計・仕様になっているのが特徴です。
ケアマンションと名があるようにケアサービスにも対応していますが、どのようなサービスをどこまでが無料でどこからが有料なのかは各マンションごとに違っています。
入居前に様々なケアマンションを比較検討する必要がありそうですね。

計画換気システム

窓を開けなくても換気装置を使用して強制的に室内の空気の入れ替えができるシステムです。
建築基準法により設置が義務づけられているため、2003年以降に建てられた日本の新築の住宅には必ず設置されています。

景観行政団体

景観法に基づき行為規制等の権限を行使する都道府県・市町村のこと。
政令指定都市又は中核市にあってはそれぞれの地域を管轄する地方自治体が、その他の地域においては基本的に都道府県がその役割を負う。
この都道府県の権限については、景観法に基づいた規定の事務処理を行うことを都道府県知事と協議し、同意を得た市町村の区域に当たっては、それらの市町村が景観行政団体となる。
景観行政団体 どんな権限あるのか?
景観法に基づいた項目に該当する区域に景観計画を定めることが出来ます。
結果、景観計画区域に指定された区域では、建築や建設など景観にかかわる開発を行う場合に、設計や施工方法などを景観行政団体に届け出るなどの義務が生じることになります。
最新の、景観行政団体どこか?国土交通省のホームページリンクしておきます。

景観計画区域

景観行政団体が策定する景観計画で定められた区域のことを景観計画区域と言います。
景観計画区域内では、良好な景観の保全・形成のために、景観行政団体(主に都道府県や政令指定都市など)が条例などで規制・誘導を行っています。具体的には、建築物・工作物の形態意匠や、高さの最高限度または最低限度の制限、壁面の位置の制限、建築物の敷地面積の最低限度などがあり、区域の状況に応じて必要なものが定められています。
景観計画区域内で建築物や工作物の新築、増築、改築もしくは移転、外観の変更、開発行為などをするときは、30日前までに景観行政団体の長に届出を行うことが必要です。この届出に対して、景観行政団体の長は設計の変更等の措置を命じることができます。

景観重要建造物

景観計画区域内の良好な景観の形成に重要な建造物であって、景観行政団体の長が指定した建造物のこと、さらにこれと一体となって良好な景観を形成している土地その他の物件も含まれます。
景観行政団体の長は、景観計画の景観重要建造物の指定の方針に即して、景観重要建造物を指定する(法第19条第1項)。

景観重要建造物の増築、改築、移転もしくは除却、外観を変更することとなる修繕もしくは模様替え、または色彩の変更をするには、景観行政団体の長の許可が必要である(景観法第22条)。

文化財保護法の規定により国宝、重要文化財、特別史跡名勝天然記念物または史跡名勝天然記念物として指定され、または仮指定された建造物については、景観重要建造物に指定することはできません(法第19条3項) 。

景観地区

景観地区は都市計画によって定められる地域地区の一つで、市街地の良好な景観を形成するための地区をいう。

都市計画区域・準都市計画区域以外の区域では景観区域を定めることはできないが、条例によって景観区域に準じた規制をすることができるとされている。
こっちは準景観地区といいます。

景観法

景観法2004年6月18日に公布されています。
この法律の目的が書かれた第一条引用します。
「この法律は、日本の都市、農山漁村等における良好な景観の形成を促進するため、景観計画の策定その他の施策を総合的に講ずることにより、美しく風格のある国土の形成、潤いのある豊かな生活環境創造及び個性的で活力ある地域社会実現を図り、もって国民生活の向上並びに国民経済及び地域社会の健全な発展に寄与することを目的とする」(第1条)。

形質変更時要届出区域

形質変更時要届出区域とは、土壌汚染の人への摂取経路がなく、健康被害が生ずるおそれがないため、汚染の除去等の措置が不要な区域のことを言います。

 

珪藻土

藻類の一種である珪藻の殻の化石よりなる堆積物(堆積岩)を珪藻土と言います。
多孔質で吸水性に富むが、軽くて脆い。
近年、高い吸放湿性、吸臭・吸音性、断熱性からシックハウス対策として注目され、住宅の内・外壁に使用されることが多い。
通販のサイトを見てみると、珪藻土のバスマットが何種類も売られていました。
吸水性に富むとのことなので、バスマット向きの素材ですね。


経年劣化

年月の経過とともに、品質が低下することでが経年劣化です。
ここで問題になるのは、賃貸物件を返却する時の原状回復。
国土交通省が示す「原状回復ガイドライン」では、原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」つまりこの部分は借りた人が負担するということ。
家具の設置による床・カーペットのへこみ、設置跡などの通常の住まい方で発生するものや、フローリングの色落ち、網入りガラスの亀裂などの建物の構造により発生するものの回復は、つまり経年劣化に関する部分ですね。これは借りた人の責任ではない。負担しなくても良いということになります。
どの部分まで負担するか、借主・貸主共に納得できる地点は話し合い必要ですね。


競売

読み方、ケイバイ・キョウバイどっちもアリです。オークションも同じ意味になります。
売主が価格を確定せずに商品を売り出し、これに対して購入したい人がそれぞれに希望価格を申し出る販売方法です。
販売期間内に、最高価格を付けた方が落札。
価格については売り出し時に、「これより低い価格では販売しないよという」最低価格を提示することもできます。
「不動産の競売」は一般的に、地方裁判所が行う競売を指します。
お金が払えないので、不動産を売ったお金を返済に充てるわけですね。
全国の競売物件の一覧を検索できるサイトありますのでリンクしておきます。

刑罰

犯罪者に対して、国家が科する制裁。現在では,犯罪に対して犯罪行為者に刑を加える権能を国家が独占している。

景品表示法

消費者庁ホームページより引用します。

景品表示法は、正式には、不当景品類及び不当表示防止法(昭和37年法律第134号)といいます。
消費者なら、誰もがより良い商品やサービスを求めます。ところが、実際より良く見せかける表示が行われたり、過大な景品付き販売が行われると、それらにつられて消費者が実際には質の良くない商品やサービスを買ってしまい不利益を被るおそれがあります。
景品表示法は、商品やサービスの品質、内容、価格等を偽って表示を行うことを厳しく規制するとともに、過大な景品類の提供を防ぐために景品類の最高額を制限することなどにより、消費者のみなさんがより良い商品やサービスを自主的かつ合理的に選べる環境を守ります。


一般懸賞・共同懸賞・総付景品・業種別景品告示・オープン懸賞(参考)
のように分類されており、それぞれに限度額があります。

どこかの会場に行ったとき、入り口でもれなく配っているようなものありますね。
あれも総付景品に該当します。
取引価格1000円未満だと上限200円となっています。
何も買わなくても、200円までのものならもれなく配っても良いことになります。
もっと高額なもの配っていたら注意が必要です。
1,000円以上だと取引価額の10分の2という規制があります。
2,000円ぐらいのもの配っていたら、1万円ぐらいは買わされると思う。または違法状態。どっちかの認識必要ですね。

消費者庁のホームページもう一つリンク先載せます。


申し訳ありませんが、リンク切れはご容赦ください。







契約

契約は当事者の合意で成立します。
普通に「これ下さい」とお金を渡して「はいどうぞ」と品物を受け取る。
これも契約の一種。
つまり、口約束でも契約は成立します。
スーパーの自動レジなんかは全く会話無いですが、レジに並んだ事態で購入の意思表示になるのでしょうね。
「はいどうぞ」も会話無くてもレジ通過したら成立と考えていいのだと思います。

また、一度成立した契約は双方の合意がなければ解約されません。

間違った買い物したらサービスカウンターにレシート持っていって返品交換、確かにできますね。当然買ってから日にちがだいぶたつと無理かもしれませんが。

契約の種類2種類あります。

諾成契約:口約束だけで成立する契約のこと
  売買契約、賃貸借契約、請負契約、委任契約、和解契約、交換契約、贈与契約など
要物契約:目的物を引き渡したときに成立する契約のこと
  消費貸借契約、使用貸借契約、寄託契約など

賃貸借契約、請負契約、委任契約なども口約束で成立するのですね。
さすがにこの辺りの契約になると、一般的には契約書を交わしますよね。

契約解除

契約が成立した後で、契約の双方のどちらかが契約した内容の一部または全部をしなかった場合、相手に対して契約を終了させることが解除。
契約時にさかのぼって終了できる場合もあるようですが、建物の賃貸契約のように長期・継続の契約場合、今まで継続してきていた部分(遡及)の解除は認められていません。
解除の時から将来に向かって契約関係が終了することになります。

調べていたら、解除=解約ではないことも判明したのでついでに書いておきます。

解約は双方ともに義務違反はありません。しかしどちらか又は双方の事情で契約を終了させることです。
2年契約の賃貸契約をしていて、賃料も毎月払っているし、大家さんも快適に住めるようしてくれています。
どちらも義務違反はないのですが、来月転勤が決まって契約を終了したい。
こんな時は解除ではなく解約という言葉を使います。



軽量鉄骨

厚さ6mm以下の鋼材でつくられた鉄骨のこと。
厚さ6mm以上になると重量鉄骨になります。

耐用年数について、今度は国税庁の出番になります。
軽量鉄骨 (鉄骨の厚さ3mm以下)19年/(厚さ3~4mm以下)27年
重量鉄骨 34年
木造 22年
RC(鉄筋コンクリート造)47年
確定申告の減価償却がからんでいそうですね。




ケーシング

包装や囲い、枠のこと。インテリアでは窓やドアの額縁(枠)のこと。
ソーセージの皮もケーシングというようです。


蹴込み

階段の足をのせる平らな所、上の段が少し下の段と被る部分ありますね。
その被った部分が蹴込みです。
あまり上の段が下の段に被ってくると上るときに蹴込み部分に引っかけて歩きにくそうです。
蹴込みの寸法大体20mm以下になっているようです。


化粧合板

プリント合板ともいいます。
合板の表面に木目模様や色柄を再現した化粧シート印刷して貼り合わせた建材製品のこと。

下水道

東京都下水道局を見て記載しています。
下水道は主に3つの施設でできています。
1、下水を集めて流す下水道管
2、下水道管が深くなりすごないように途中で下水を汲み上げるポンプ所
 
ここ解説します。低いところから高いところには流れません。下水管で長距離下水を運ぶとその距離に応じて下水管が地中深いところを通すことになります。
 「深くなりすごないよう 」そういう意味です。
 深くなったらポンプで汲み上げて、深くなったらまた汲み上げる繰り返しているようです。

3、下水を処理してきれいな水によみがえらせる水再生センター

水再生センターは下水を処理する施設と、下水を処理する際に発生した汚泥を処理する施設があります。
下水の処理は、プールのような池に下水を流す過程で行われます。

ゲストハウス

本来の意味は、母屋とは別に準備された客人向けの住宅のこと。ゲストハウスなのですが。

料金が安くて、まったく知らない人と相部屋で何人か一緒に泊まる。キッチンだけではなくお風呂やトイレなども共用。
海外から来たバックパッカーなども利用するようなので、ちょっとした国際交流もできるかも。
そんな宿泊施設がゲストハウスと呼ばれています。

下駄ばきマンション

複合用途型マンション、とも言います。
1階が店舗、2階以上が住居とか。
都会だと、1~2階店舗、3~5階が事務所、5階以上が住居。
そんな感じのマンションのことです。

欠陥住宅

法令に違反した住宅、住宅ということなので「建築基準法」を意識しますが、それ以外にも様々な法律の条件を満たしていないのであれば欠陥住宅ですね。
法令に違反していなくても、建築前の契約書の内容を満たしていない場合も欠陥住宅と言っていいようです。

床にビー玉おいて勝手に転がっていったら欠陥住宅。なんて購入前にチエックする方法見たことあります。



結露

窓とか壁などの表面または内部で空気中の水蒸気が水滴(液体)となって出現すること。

下屋

「ゲヤ」と読みます。
屋根の一部になります。
建物そのものを覆う屋根以外の下に屋根があればそれが下屋です。
玄関・縁側・物入・トイレなどの建物の外周部で母屋と別の屋根見ることがありますね。

減価償却

国税庁のお話になります。
国税庁ホームページから一言一句変更せずにそのまま転載します。

事業などの業務のために用いられる建物、建物附属設備、機械装置、器具備品、車両運搬具などの資産は、一般的には時の経過等によってその価値が減っていきます。このような資産を減価償却資産といいます。他方、土地や骨とう品などのように時の経過により価値が減少しない資産は、減価償却資産ではありません。
 減価償却資産の取得に要した金額は、取得した時に全額必要経費になるのではなく、その資産の使用可能期間の全期間にわたり分割して必要経費としていくべきものです。この使用可能期間に当たるものとして法定耐用年数が財務省令の別表に定められています。減価償却とは、減価償却資産の取得に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続です。

国税庁の該当場所リンクしておきます。

原価法

不動産価格を査定する時に使われる方法のうちの一つに原価法があります。
どんな方法か?
査定したい不動産と同じものをもう一度再建築した時、どのくらいの金額がかかるのか。これを基準とします。
この再建築にかかる金額を再調達原価といいます。
原価法ではまず再調達減価を出して、そこに築年数による減価修正などを考慮して対象不動産の価値を下げていくわけですね。
原価法、新築から経年劣化分を引いていく感覚です。

玄関収納

玄関に収納スペースほとんどのお住まいにありますね。
下駄箱もそうですね。
下駄箱あるにもかかわらずなぜか玄関に靴がいっぱい。よく見かける光景です。
傘立ても玄関の収納に必要な要素の一つですね。

玄関ポーチ

玄関のドアに手をかけます。
その時貴方が立っている場所。
その足元にあるのが玄関ポーチです。

現況有姿

今あるそのままの状態のこと。

現況有姿売買

通常土地を売るとき、水道・電気・ガスなどは整備しておきます。
現状有姿売買(現状有姿分譲)する場合そのまま何もしないで売ることになります。
広告をする場合は、何もしていないのでそのままでは生活できないことを表示しなければなりません。

瑕疵担保責任との関係なのですが、売り主が現状有姿売買と明記してあっても、引き渡しまでの間に何かあったときは責任を免れることは出来ない。とする意見が強いです。

検査済証

建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付されるのが検査済証です。
建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」がないと、工事の着工ができません。
中間検査は、工事の途中の検査。中間の工程はどこなのか事前に指定されていてその工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。
完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。
検査済証は、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことをお薦めします。

原状回復

借りた部屋を解約して出る時に借りたときの状態に戻すことを原状回復と言います。
退去時に貸主と借主もめるのがこの原状回復。
日照等によりクロスが変色したり、自然災害でガラスが損傷した場合は自然消耗ということで、原状回復は不要というのが一般的な考え方です。
耐用年数経過による浴槽のひび割れについても、経年劣化なので、一般に原状回復は不要とされています。

建設業法

昭和二十四年五月二十四日法律第百号 
第一条の目的条文引用します。
第一条 この法律は、建設業を営む者の資質の向上、建設工事の請負契約の適正化等を図ることによ つて、建設工事の適正な施工を確保し、発注者を保護するとともに、建設業の健全な発展を促進 し、もつて公共の福祉の増進に寄与することを目的とする。

建設業許可

建設業法に基づき、一件の請負代金が500万円以上の建設工事を施工する場合は、所在地を所管する知事か、国土交通大臣の許可を受けなければなりません。
この許可のことが建設業許可です。
ただし、建築一式工事の場合で、その契約額が1500万円未満か、延床面積が150平米未満の木造構造で延面積の2分の1以上を住居に供する住宅を建てる場合は、許可を受けずに請負うことができます。(建設業法第3条)
神奈川県の該当ページリンクしておきます。
ここで書式のダウンロードもできます。

建設協力金

物件を借りる人が地主さんにお金を渡して、建物を建ててもらうお金が建設協力金です。
借金を銀行ではなく、賃借人からするわけですね。
一般的に、 建設された建物は建設協力金の貸主(建物賃借者)に賃貸され、その賃料と建設協力金の返済額とが相殺されることになる。
前払い家賃の感覚ですね。

建設住宅性能評価書

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」普通「品確法」と略されます。に出てくる用語です。
登録住宅性能評価機関が、実際に住宅を検査することにより作成した住宅性能評価書を「建設住宅性能評価書」といいます。
(住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)第6条、同施行規則第5条)
建設住宅性能評価書に記載されるべき事項については、国土交通大臣が日本住宅性能表示基準を定めています。
日本住宅性能表示基準 国土交通省の該当ページリンクしておきます。PDFで36枚あります。



源泉徴収票

法定調書のひとつであり、日本において、給与・退職手当・公的年金等の支払をする者が、その支払額及び源泉徴収した所得税額を証明する書面。
「給与所得の源泉徴収票」、「退職所得の源泉徴収票」、「公的年金等の源泉徴収票」の3種類がある。1月31日までに税務署に提出し、支払を受けた者に交付しなくてはならない。

この中で一番使われている給与所得の源泉徴収票、国税庁のホームページ上のひな形リンクしておきます。

源泉分離課税

国税庁のホームページからそのまま引用します。

源泉分離課税制度とは、他の所得と全く分離して、所得を支払う者がその所得の支払の際に一定の税率で所得税を源泉徴収し、それだけで所得税の納税が完結するというものです。
リンクしておきます。



減損会計

所有する土地や機械などの固定資産の収益性が低下した結果、その固定資産に対して投資した金額を回収できる見込みがなくなった場合に、一定の基準に基づいて資産の価値を帳簿上で減額する会計上の手続きが減損会計です。

建築

家屋などの建物を、土台からつくり上げること。

建築確認

一定規模以上の建築物を建築しようとする場合には、建築主は工事に着手する前に、建築主事または指定確認検査機関に『確認申請書』を提出し、その計画が建築基準法等の基準に適合していることの確認を受けなければなりません。建築基準法等の基準に適合していることが確認されれば、『確認済証』が交付されます。リフォームであっても構造や規模によっては建築確認申請が必要な場合がありますので、建築主事または指定確認検査機関に確認してみてください。
中部地方整備局 - 国土交通省 リンクしておきます。

建築基準法

第一条の目的条文引用します。

(目的)
第一条
 この法律は、建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資することを目的とする。

法令番号 (昭和二十五年五月二十四日法律第二百一号)
施行年月日 昭和二十五年十一月二十三日
最終改正 平成八年五月二四日法律第四八号

建築協定

国土交通省の関連ページから引用します。

建築協定制度は、住宅地としての環境や商店街としての利便を高度に維持増進することなどを目的として、土地所有者等同士が建築物の基準(建築基準法による最低基準を超えた高度な基準)に関する一種の契約を締結するときに、公的主体(特定行政庁)がこれを認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者効*を付与して、その安定性・永続性を保証し、住民発意による良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度です。
* 契約当事者以外の第三者が当該契約の目的となっている土地等を取得したときに、当該第三者をも拘束する効力。


リンクもしておきます。


建築許可

市街化調整区域内で開発行為を要しない敷地に建築物等を建築する場合に提出するのが建築許可申請です。
神奈川県が公開している「建築許可申請の手引き」リンクしておきます。



建築構造

建物の骨組みのことを建築構造といいます。


建築士

建築士国家資格です。「一級建築士」「二級建築士」「木造建築士」の3種類あります。
一級建築士は設計する建物の制限がありません。
「なんでもこい」です。
他の2つは設計できる建物にそれぞれ制限があります。

建築主事

建築主事、建築基準法第4条に出てきます。
まず、この資格を持っている人が建築確認を行う権限を持っている。ということを知っておいてください。

建築基準法4条の一部引用します。

一項、政令で指定する人口二十五万以上の市は、その長の指揮監督の下に、第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置かなければならない。

二項、市町村(前項の市を除く。)は、その長の指揮監督の下に、第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置くことができる。

五項、都道府県は、都道府県知事の指揮監督の下に、第一項又は第二項の規定によつて建築主事を置いた市町村(第九十七条の二を除 き、以下「建築主事を置く市町 村」という。)の区域外における建築物に係る第六条第一項の規定による確認に関する事務をつかさどらせるために、建築主事を置かなければならない。

まとめると、政令で指定する市と県には必ず建築主事います。指定されていない市町村でも建築主事置くことができる。建築主事の皆さんは全員地方公務員ということになりますね。

地方公務員であっても建築主事になるにはハードルがあります。
第六項、第一項、第二項及び前項の建築主事は、市町村又は都道府県の職員で第七十七条の五十八第一項の登録を受けた者のうちから、それぞれ市町村の長又は都道府県知事が命ずる。

第七十七条の五十八第一項も引用しないとどんな登録かわかりませんね。
建築基準適合判定資格者検定に合格した者は、国土交通大臣の登録を受けることができる。

やっと結論、建築主事さんは、建築基準適合判定資格者検定に合格して、国土交通大臣の登録を受けた地方公務員。
こんな人が建築確認を行っているわけです。

ついでに、建築基準適合判定資格者検定のお話もします。
法第五条一項、建築士の設計に係る建築物が第六条第一項の建築基準関係規定に適合するかどうか を判定するために必要な知識及び経験について行う

建築確認を行うだけの知識を検定するわけですね。
受験資格のハードルもあります。
第三項、及び施行令第二条の三を引用します。

一級建築士試験に合格したもので、

・建築審査会の委員として行う業務
・四年制大学の教授又は准教授として建築に関する教育又は研究業務
・その他審査や検査を行う業務で国土交通大臣が認めたもの

のいずれかの業務について、2年以上の実務経験を有するものとなっています。

建築主事の皆さん全員一級建築士。
これでは20代で建築主事というのはあまりいなさそうな気がするのですが、優秀な方は20代でもこのハードルも超えてしまうのでしょうね。

この試験に合格しても、地方公務員ではない方も当然います。
受験資格に、「公務員であること」とは書かれていません。
そういった方たちは、
建築基準適合判定資格者
と言います。
建築確認は公務員ではないので建築確認はできないのですね。
では、何ができるのか
指定確認検査機関の社員であれば「確認検査員」になり、確認済み、検査済みの決済を行えるようになります。

建築条件付土地

売り主さんが土地を売るにあたって、条件をつけている。
そんお話です。
どんな条件か、一般的には、
売主さんの指定する建築業者と、一定期間内に、建物を建築する契約をする。
この条件でよければ売りますよ。
こんな感じです。


建売住宅と違って買う人の思ったように家を建てることは出来ますが、知りあいの建築屋さんには頼むことは出来ませんね。
土地の売買契約契約成立と同時に、売主さん指定の建築業者さんとどんな家にするのか打ち合わせすることになります。
購入前に、売主さん指定の建築業者さんと面談してから購入決めたほうがよさそうですね。


建築審査会

建築審査会、建築基準法に出てきます。条文引用します。

第78条 この法律に規定する同意及び第94条第1項前段の審査請求に対する裁決についての議決を行わせるとともに、特定行政庁の諮問に応じて、この法律の施行に関する重要事項を調査審議させるために、建築主事を置く市町村及び都道府県に、建築審査会を置く。
2 建築審査会は、前項に規定する事務を行う外、この法律の施行に関する事項について、関係行政機関に対し建議することができる。
(建築審査会の組織)
第79条 建築審査会は、委員5人以上をもって組織する。
2 委員は、法律、経済、建築、都市計画、公衆衛生又は行政に関しすぐれた経験と知識を有し、公共の福祉に関し公正な判断をすることができる者のうちから、市町村長又は都道府県知事が任命する。

ご参考までに、横浜市の建築審査会リンクしておきます。
現在の委員の名簿や平成26年以降の会議録も見ることができます。



建築不可

建築不可とは、これから新規に建てる場合だけでなく、既に建っている物件であっても、建築不可になる場合があります。
私が実例として知っているのがあるのでご紹介します。
現在何階建てかのマンションが建っています。
そのマンション壊して立て直す場合、今と同じ階数の建物の建築不可。
というのを登記簿で見たことがあります。
確か今より2階分低い建物しか建てられませんでした。
建てたときは合法でしたが、その後その場所でその高さのマンションが建てられなくなったわけです。
何らかの工夫をしないと、建て直したとき今のマンションの住人の何人かが新しいマンションに住めなくなります。
こうした事実はこの物件を売買する場合相手に告知しないといけません。義務があるわけですね。

工夫と言っても思いつくのは、各部屋の面積小さくして、総戸数は維持するとか。
建物の敷地に余裕があるのなら、敷地部分を減らして、その分建物の敷地面積を増やす。
そんなことが考えられます。当然マンションの総会で議決をしないとできないお話です。


接道状況2mの条件を満たさいないとか、市街化調整区域とか、建築不可になる事例は他にもあります。

建築物

建築物、建築基準法に出ています。引用します。
第2条第1号  建築物  土地に定着する工作物のうち,屋根及び柱若しくは壁を有するもの(これに類する構造のものを含む。),これに附属する門若しくは塀,観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所,店舗,興行場,倉庫その他これらに類する施設(鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋,プラットホームの上家,貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。)をいい,建築設備を含むものとする。



建築物省エネ法

神奈川県ホームページ上に掲載されていたので、リンクと引用します。


建築物におけるエネルギー消費量が著しく増加していることに鑑み、エネルギー消費性能の向上を図ることを目的に、平成27年7月に「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」(以下「建築物省エネ法」という。)が公布され、一定規模以上の非住宅建築物について新築時等にエネルギー消費性能基準への適合義務等の規制措置(平成29年4月1日施行)とともに、建築主等に自主的な省エネ性能の向上の取組みを促す誘導措置(平成28年4月1日施行)が一体的に講じられました。

また、住宅事業建築主その他の建築物の販売又は賃貸を行う事業者は、その販売又は賃貸を行う建築物について、エネルギー消費性能を表示するよう努めなければならない(平成28年4月1日施行)とされました。




建築面積

こんな計算式見つけました。
建ぺい率×土地面積=建築面積

建物を真上から見たときの外周で求めた面積(水平投影面積)のことを指します。一般的な住宅では、1階部分の面積が概ね該当します。 設計によって1階より2階の面積の方が大きいことがありますが、その場合は、2階を地面に投影した面積が「建築面積」に該当します。 「建ぺい率(建物の面積が敷地に対して占める割合)」の計算基準として使われます。

建築面積に算入されない部分もあります。
(1) 地階で地盤面上1m以下にある部分。
(2) 軒・庇・はね出し縁などで、外壁又は柱の中心線から水平距離が1m以上突き出している場合は、その先端から1m後退したまでの部分。
(3) 建設大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物またはその部分については、その端から水平距離が1m以内の部分。




限定承認

相続が開始したとき相続人は3種の選択ができます。
単純承認・相続放棄・そしてこれからお話する限定承認です。
限定相続はその名の通り、相続財産の範囲で借金を返すけど、それを超えた分までは払いません。
借金が多い場合相続人の手元には何も残らないけど、相続人の財産が減ることはありません。
借金を返してまだ相続財産が残ったときはその財産を手にすることができます。

手続きについて、裁判所が詳しく掲載しているので引用します。

相続人が,相続放棄又は限定承認をするには,家庭裁判所にその旨の申述をしなければなりません。

申述人:相続人全員が共同して行う必要があります。

申述期間:申述は,民法により自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内にしなければならないと定められています。

申述先:被相続人の最後の住所地の家庭裁判所

申述に必要な費用:収入印紙800円分と連絡用の郵便切手

申述に必要な書類:申述書・標準的な申立添付書類

【共通】
1. 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本
2. 被相続人の住民票除票又は戸籍附票
3. 申述人全員の戸籍謄本
4. 被相続人の子(及びその代襲者)で死亡している方がいらっしゃる場合,その子(及びその代襲者)の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本

【申述人が,被相続人の(配偶者と)父母・祖父母等(直系尊属)(第二順位相続人)の場合】
5. 被相続人の直系尊属に死亡している方(相続人と同じ代及び下の代の直系尊属に限る(例:相続人祖母の場合,父母と祖父))がいらっしゃる場合,その直系尊属の死亡の記載のある戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本

【申述人が,被相続人の配偶者のみの場合,又は被相続人の(配偶者と)兄弟姉妹及びその代襲者(おいめい)(第三順位相続人)の場合】
5. 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本
6. 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本
7. 被相続人の兄弟姉妹で死亡している方がいらっしゃる場合,その兄弟姉妹の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本
8. 代襲者としてのおいめいで死亡している方がいらっしゃる場合,そのおい又はめいの死亡の記載のある戸籍(除籍,改製原戸籍)謄本
7. その他
 相続人が,自己のために相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に相続財産の状況を調査してもなお,相続を承認するか放棄するかを判断する資料が得られない場合には,相続の承認又は放棄の期間の伸長の申立てにより,家庭裁判所はその期間を伸ばすことができます。

相続限定承認の供述

減歩

減歩(げんぶ)と読みます。

那須塩原市のホームページより

新しく設ける道路や公園などの公共用地は、一般的な買収によらずに、施行地区内の土地所有者等から、少しずつ土地を無償で提供していただくことを「公共減歩(こうきょうげんぶ)」といいます。

また、道路や公園、建物などの事業費は、国・県の補助金や市費だけでまかなうのではなく、土地所有者から少しずつ提供していただいた土地をあわせて保留地として売却処分し、事業費の一部を生み出すための「保留地減歩(ほりゅうちげんぶ)」があります。

以上のように、それぞれ整理する前の土地(宅地)の地積が、区画整理事業により減少することを「減歩(げんぶ)」といいます。

民間の事業では使わない言葉になりますね。

建ぺい率

土地の中に何%まで建物を建てることができるのか、それを定めているのが建ぺい率です。
建ぺい率60%とあれば、土地の40%は建物が建っていない状態になります。
1階より2階の方が広い建物の場合、2階の面積が建ぺい率を満たしていないといけません。
常に広い方の面積で計測します。
建ぺい率、角地だから10%(この%は自治体によって変わります)緩和とか、
防火地域に建っている耐火建築物だから10%緩和とか緩和条件あります。
場所と、建築物の耐火性によっては100%の建ぺい率ということも世の中あるようです。
ただし、民法第234条で外壁は隣地境界線から50cm離さないといけない規定があり、外壁を境界線ギリギリにして建てるには隣地の同意が必要となります。
隣地境界について柏市役所のホームページ詳しく出ていたのでもう少し知りたい方は以下ご覧ください。


顕名

AさんとBさんが契約をするのですが。Aさんの代理人としてCさんが契約をすることになりました。
代理人Cさんのした契約がAさんにとって有効に成立するためには、Bさんと契約する時にCさんはAさんの代理人ですと「顕名」(本人の代理で行っていることを相手に対して明らかに)します。
顕の意味です。
1.
よく目立つ。明らか。
 「顕著・顕貴・顕官・顕位・顕在・貴顕」
2.
目に見えるようになる。あらわれる。あらわす。明らかになる。明らかにする。
 「隠顕・顕彰・顕揚・露顕・顕微鏡・顕花植物」

漢字、顕を単独で使うことはあまりなさそうですが、この意味(読み)でのあらわすを表す・現すどちらを使っても微妙に違う感じです

原野商法

無価値に等しい土地を、将来値上がりするなどと説明して売付ける手口をいう。
1960年~1980年代が全盛期だったそうです。
値上がり後の転売利益を目的に買ったときなどは、詐欺とはならない場合もある。

そもそも、値上がり後の転売目的以外で原野を買うことなさそうなさそうな気がするのですが、だます方が巧妙な契約書を作っていて泣いている方も多そうですね。

そこで、そういった泣いている方をまただます。
原野商法の二次被害が最近出ているようです。
埼玉県に注意喚起のホームページありましたのでリンクしておきます。
事例が2つ紹介されています。

権利確定日

株のお話です。
株主として、株を持っていることの利益(具体的には配当とか、株主優待券・株主優待の品物など)を得るためには、各企業が定めている権利確定日に株主名簿に掲載されている必要があります。
でもその前段階でのお話があります。
権利確定日に株式名簿に掲載されるためには、権利確定日の2営業日前(権利付き最終日)までに株を所有している必要があります。
営業日ということなので土日入ったりするともっと前に株を持っていないといけません。

「権利付き最終日」と「権利確定日」の間に1日ありますね。
この日のことを「権利落ち日」と言います。
権利落ち日に株を売っても配当金や株主優待の権利は得ることができます。
もらうものをもらう権利を獲得したら一日も早く売ってしまおう。
非常に合理的な考え方ですが、権利落ち日、株価当然下がることが多いようです。

権利金

土地や建物の賃借権を設定したり譲渡したりするときに、賃借人が地主・家主に支払う金銭のこと。
賃料とは別に支払われます、敷金と違って契約が終了しても返還されることはない。

権利証

登記済証というのも聞きますが、権利証同じ意味になります。
土地や建物の持ち主が変わる「所有権移転登記」や新築等で建物を建てたとき「所有権保存登記」が完了したことを証明する書類が権利書です。
土地や建物の所有者が登記を申請する時に本人確認するための重要書類でした。
でした。と書いたように過去形です。
2005年(平成17年)3月7日以降、「権利証」は廃止されています。
現在は、各登記のパスワード的な意味合いを持つ「登記識別情報」が、権利証に代わる本人確認手段になっています。
権利証が廃止される前行われた登記については、従来と同じように、本人確認書類として「権利証」を利用して登記申請(書面申請)することができます。

権利登記

不動産登記見ると、上に表題部とあります。土地家屋調査士の出番です。
その下にある、司法書士さんの出番になるのが、権利部です。権利登記この権利部に登記することです。
その不動産の現在の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権などの担保はついているか、などの情報を登記するわけですね。
ついでに表示部には、その不動産がどこにあって、どういう用途で使用されていて、面積はどれくらいか、といった不動産の基本情報が登記されています。土地であれば所在と地番、建物であれば所在と家屋番号が記載されています。

権利の登記ともいいます。

権利能力

法律上の権利・義務の主体となることができるという資格のこと。
人間(自然人)は生まれながらにして、このような権利能力を有するとされている(民法第1条の3)。
また社団法人などの法人も権利能力を有することとされている(民法第43条)。

権利の登記

不動産登記見ると、上に表題部とあります。土地家屋調査士の出番です。
その下にある、司法書士さんの出番になるのが、権利部です。権利の登記この権利部に登記することです。
その不動産の現在の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権などの担保はついているか、などの情報を登記するわけですね。
ついでに表題部には、その不動産がどこにあって、どういう用途で使用されていて、面積はどれくらいか、といった不動産の基本情報が登記されています。土地であれば所在と地番、建物であれば所在と家屋番号が記載されています。

権利登記とも言います。

権利の濫用

権利の行使は自由。
これが法律上の大前提としてあります。
ただいくら権利があるからと言って、やっていいことと悪いことがある。
やりすぎが、権利の濫用とされます。
民法1条3項では、権利の濫用はこれを許さない。
と断定しています。
ただ、濫用になるのかならないのか、ここに関して判例が色々出ています。
「法学どりる」というサイトの関連ページリンクしますので関心のある方はご覧ください。


権利部

不動産登記見ると、上に表題部とあります。土地家屋調査士の出番です。
その下にある、司法書士さんの出番になるのが、権利部です。
その不動産の現在の所有者が誰で、いつ不動産を取得したか、抵当権などの担保はついているか、などの情報が書かれています。
ついでに表題部には、その不動産がどこにあって、どういう用途で使用されていて、面積はどれくらいか、といった不動産の基本情報が登記されています。土地であれば所在と地番、建物であれば所在と家屋番号が書かれています。
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