本文へ移動

「と」②

土壌汚染対策法ガイドライン

土壌汚染対策法ガイドラインなのですが、環境省のホームページで公開されています。
更新が頻繁にされており最新版をご覧いただくのが良いと思います。
リンクしておきます。
目的条文引用します。

土壌汚染対策法の目的
土壌汚染対策法は、土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染に
よる人の健康に係る被害の防止に関する措置等を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図
り、もって国民の健康を保護することを目的とする(法第1条)。

土壌汚染状況調査

土壌汚染状況調査は土壌について、人の健康に被害を生ずる恐れが大きいものとして指定された26種類の物質(特定有害物質)による汚染状況を把握するための調査。
土壌汚染対策法に基づいて実施される。

土壌汚染状況調査には、実施が必要な場合に応じて次の3種類がある。

1)使用が廃止された有害物質使用特定施設に係る工場または事業場の敷地であった土地の調査
2)土壌汚染の恐れがある土地の形質の変更が行なわれる場合の調査
3)土壌汚染による健康被害が生ずるおそれがある土地の調査

土壌ガス調査・土壌溶出量調査・土壌含有量調査で構成されるが、その方法は、調査の目的、調査する特定有害物質の性質などに応じて基準が定められている。また、実施主体は土地所有者等で、調査の実施は指定調査機関が担当する。

土壌汚染調査機関

土壌汚染調査機関、環境省のホームページで具体的な機関の検索できます。
リンクします。
こんなの↓見つけました。リンクと引用します


第1章 指定調査機関について 土壌汚染対策法(以下「法」という。)に基づく土壌汚染状況調査は、土地 の所有者等が調査の義務を負うが、その調査は指定調査機関に実施させなけれ ばならないこととなっている。また、法第 16 条第1項の調査(以下「認定調 査」という。)も、指定調査機関が実施しなければならないこととなっている。 指定調査機関は、法第3条第1項、同条第8項、法第4条第2項、同条第3 項又は法第5条第1項に基づいて土壌汚染状況調査を実施する土地の所有者 等からの委託等による調査及び法第 16 条第1項に基づく土壌の調査を実施す る唯一の機関である。 また、法に基づく調査ではあるが指定調査機関による調査を必要としない調 査、条例に基づく調査、自主的な調査についても、指定調査機関が調査を請け 負う場合が多くなっている。これらの調査であっても、土地の売買等により将 来的に法第 14 条(指定の申請)を行うことがあらかじめ想定される際には、 指定調査機関による法に基づいた調査を実施しておくことが重要である。 このような現状を踏まえ、土壌汚染調査の信頼性を確保していくことは、土 壌汚染対策を進めていく上で大きな課題の一つである。本編は、指定調査機関 において調査の信頼性を確保するための取組を行う際のガイドラインとして 取りまとめたものである。

土壌ガス調査

土壌ガス調査、土壌汚染対策法に出てきます。
環境省が詳しい方法ネット掲載していたので、リンクと引用します。


一部引用します。
公布日:平成15年03月06日
環境省告示16号
 土壌汚染対策法施行規則(平成十四年環境省令第二十九号)第五条第二項第一号及び第二号の規定に基づき、環境大臣が定める土壌ガス調査に係る採取及び測定の方法を次のように定める。

   土壌ガス調査に係る採取及び測定の方法を定める件
 土壌汚染対策法施行規則第五条第二項第一号に規定する土壌中の気体又は地下水の採取の方法及び同項第二号に規定する気体に含まれる調査対象物質の量の測定の方法は、次のとおりとする。

この先かなり詳しく書かれています。
気になる方は、上記リンク先ご覧ください。

都市緑地法

都市緑地法、しっかり学習したいかた。こちら↓どうぞ。

98PあるPDFファイルが開きます。

だいぶ少なめですが、楽な方はこちら↓
引用します。
都市緑地法について
都市緑地法は、都市において緑地を保全するとともに緑化を推進することにより良好な都市環境の形成を図り、健康で文化的な都市生活の確保に寄与することを目的として制定されました。この法律には、都市における緑地の保全及び緑化の推進に関する制度等が定められています。

リンク先、きちんと見るとそれなりにダウンロードできます。



土台

基礎の上に横に配置して、縦に配置する柱を受けているのが土台です。
木材ではなく、石が土台になる場合その石、礎石と呼ばれてます。

土地開発公社

土地開発公社、市町村に置かれています。

武蔵野市ホームページリンクと引用します。


土地開発公社とは、市が道路や公園などを造るために必要な土地を市に代わって取得するために設立された法人で、「公有地の拡大の推進に関する法律」第10条に基づいています。武蔵野市では、昭和49年に設立されました。

色々調べていると、横浜市は土地開発公社解散しています。
リンクと引用します。

横浜市土地開発公社について(平成26年3月解散)
横浜市土地開発公社(以下「公社」という。)は、「公有地の拡大の推進に関する法律」に基づき、横浜市によって設立され、これまで、本市の取得依頼に基づき、事業に必要な土地を本市に代わって先行して取得し、街づくりに貢献してきました。
一方、街づくりの進展に伴い、「公社に依頼し新たに土地を取得する必要性が薄れたこと」や「厳しい財政状況の中で、事業化の進捗が遅れ、土地の取得にかかる借入金の金利負担が増加していること」などから、これまでに取得した土地の買取りを急ぐ必要があります。
このため、財政健全化の一環として、将来の財政負担を軽減する観点から、横浜市中期4か年計画において、第三セクター等改革推進債(通称「三セク債」)を活用し、平成25年度に公社を解散することとしました。
市会(平成25年第一回定例会)において、公有地の拡大の推進に関する法律に基づき、公社の解散に関する議案が承認され、平成25年度中に三セク債の発行・国の認可を経て、平成26年3月31日に土地開発公社は解散しました。
その後、清算法人へ移行し、清算手続(債権・債務の公告・確定等)を実施した後、平成26年6月30日をもって清算を結了し、残余財産(本市が出資した基本財産3,000万円を含む)は出資者である本市へ帰属しました。
平成26年7月10日に清算結了の届出を国へ提出し、全ての清算手続が完了しています。


土地家屋調査士

土地家屋調査士どんなお仕事をするのか?
日本土地家屋調査士連合会のホームページより引用します。

リンク先、動画もありますので関心のある方はリンク先もご覧ください。

土地家屋調査士とは
1.不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること。
 私たち土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量を行う専門家として、不動産の物理的状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測量を行っています。具体的には、不動産(土地又は建物)の物理的な状況を正確に把握するためにする調査、測量の事を言い、例えば、土地の分筆登記であれば、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料、現地の状況や隣接所有者の立会い等を得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量をすることになります。
2.不動産の表示に関する登記の申請手続について代理すること。
 不動産の表示に関する登記は、所有者にその申請義務が課せられています。しかし、その手続きはとても複雑で一般の方には理解しづらい事があります。
 そこで、私たち土地家屋調査士は、依頼人の求めに応じて不動産の表示に関する登記の申請手続を代理します。不動産の物理的な状況を登記簿に反映するために、調査・測量の結果を踏まえ、建物を新築した場合における建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を行っています。
3.不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続について代理すること。
 審査請求とは、不動産の表示に関する登記についての登記官の処分が不当であるとする者が(地方)法務局長に対して行う不服申立てをいいます。
4.筆界特定の手続について代理すること。
 筆界特定の手続※1とは、土地の所有者の申請により、登記官が、外部の専門家の意見を踏まえて筆界を特定する制度における手続をいう。
※1筆界特定の手続とは、土地の一筆ごとの境界(筆界:ひつかい)を決定するための行政制度のことである。
筆界特定登記官が土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人・関係人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である「筆界調査委員」の意見を踏まえ、筆界の現地における位置を特定する不動産登記法上の制度である。
私たち土地家屋調査士は、筆界の専門家として「筆界調査委員」を多数輩出しています。
5.土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争に係る民間紛争解決手続について代理すること
 この業務については、民間紛争解決手続代理関係業務を行うのに必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士(ADR認定土地家屋調査士)に限り、弁護士との共同受任を条件として、行うことができる。(土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センター(ADRセンター)は全都道府県50か所に設置されています。)
※1.~5. の事務に関して、相談に応じること等も、業務に含まれます。



土地区画整理組合

土地区画整理組合、土地区画整理法3条に出てきます。
引用します。
(土地区画整理事業の施行)
第三条 宅地について所有権若しくは借地権を有する者又は宅地について所有権若しくは借地権を有する者の同意を得た者は、一人で、又は数人共同して、当該権利の目的である宅地について、又はその宅地及び一定の区域の宅地以外の土地について土地区画整理事業を施行することができる。ただし、宅地について所有権又は借地権を有する者の同意を得た者にあつては、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社その他土地区画整理事業を施行するため必要な資力、信用及び技術的能力を有する者で政令で定めるものに限る。
2 宅地について所有権又は借地権を有する者が設立する土地区画整理組合は、当該権利の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。
3 宅地について所有権又は借地権を有する者を株主とする株式会社で次に掲げる要件のすべてに該当するものは、当該所有権又は借地権の目的である宅地を含む一定の区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。
一 土地区画整理事業の施行を主たる目的とするものであること。
二 公開会社(会社法(平成十七年法律第八十六号)第二条第五号に規定する公開会社をいう。)でないこと。
三 施行地区となるべき区域内の宅地について所有権又は借地権を有する者が、総株主の議決権の過半数を保有していること。
四 前号の議決権の過半数を保有している者及び当該株式会社が所有する施行地区となるべき区域内の宅地の地積とそれらの者が有する借地権の目的となつているその区域内の宅地の地積との合計が、その区域内の宅地の総地積と借地権の目的となつている宅地の総地積との合計の三分の二以上であること。この場合において、これらの者が宅地の共有者又は共同借地権者であるときは、当該宅地又は借地権の目的となつている宅地の地積に当該者が有する所有権又は借地権の共有持分の割合を乗じて得た面積を、当該宅地又は借地権の目的となつている宅地について当該者が有する宅地又は借地権の目的となつている宅地の地積とみなす。
4 都道府県又は市町村は、施行区域の土地について土地区画整理事業を施行することができる。
5 国土交通大臣は、施行区域の土地について、国の利害に重大な関係がある土地区画整理事業で災害の発生その他特別の事情により急施を要すると認められるもののうち、国土交通大臣が施行する公共施設に関する工事と併せて施行することが必要であると認められるもの又は都道府県若しくは市町村が施行することが著しく困難若しくは不適当であると認められるものについては自ら施行し、その他のものについては都道府県又は市町村に施行すべきことを指示することができる。
(独立行政法人都市再生機構の施行する土地区画整理事業)
第三条の二 独立行政法人都市再生機構は、国土交通大臣が一体的かつ総合的な住宅市街地その他の市街地の整備改善を促進すべき相当規模の地区の計画的な整備改善を図るため必要な土地区画整理事業を施行する必要があると認める場合においては、施行区域の土地について、当該土地区画整理事業を施行することができる。
2 前項に規定するもののほか、独立行政法人都市再生機構は、国土交通大臣が国の施策上特にその供給を支援すべき賃貸住宅の敷地の整備と併せてこれと関連する市街地の整備改善を図るための土地区画整理事業を施行する必要があると認める場合においては、施行区域の土地について、当該土地区画整理事業を施行することができる。
(地方住宅供給公社の施行する土地区画整理事業)
第三条の三 地方住宅供給公社は、国土交通大臣(市のみが設立した地方住宅供給公社にあつては、都道府県知事)が地方住宅供給公社の行う住宅の用に供する宅地の造成と一体的に土地区画整理事業を施行しなければ当該宅地を居住環境の良好な集団住宅の用に供する宅地として造成することが著しく困難であると認める場合においては、施行区域の土地について、当該土地区画整理事業を施行することができる。

引用長いのですが。土地区画整理組合は土地区画整理事業を施行することが出来るのですが、それ以外でもできるのですが限られていますね。

土地区画整理事業

土地区画整理事業も土地区画整理法に出てきます。引用します。

(定義)
第二条 この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。
2 前項の事業の施行のため若しくはその事業の施行に係る土地の利用の促進のため必要な工作物その他の物件の設置、管理及び処分に関する事業又は埋立若しくは干拓に関する事業が前項の事業にあわせて行われる場合においては、これらの事業は、土地区画整理事業に含まれるものとする。


土地収用

土地収用について、神奈川県のホームページに詳しい説明書かれていたので、リンクと引用します。


更新日:2022年4月19日
土地収用のあらまし
土地収用のあらましについてご案内しています。

憲法第29条は、第1項で「財産権は、これを侵してはならない。」として私有財産権を保障していますが、一方第3項では、「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる。」としています。このことを具体的な手続として定めたのが、「土地収用法」です。土地収用法は、私有財産権と公共の利益との調整を図り、国土の適正で合理的な利用に寄与することを目的として、公共の利益となる事業(以下「公共事業」といいます。)に必要な土地等の収用又は使用の要件、手続、効果、損失の補償等について定めています。



収用とは、特定の公共事業のために、正当な補償の下、権利者の意思に関わりなく、土地等の所有権をはじめその他の権利を移転又は消滅させることをいい、使用とは、土地等に使用する権利を設定し、又は権利を制限することをいいます。使用も収用とほぼ同じ手続により行われますので、ここでは収用について説明します。



道路、公園、河川、鉄道、上下水道等の公共事業のために新たに土地などを必要とする場合、その事業を行おうとする者(以下「起業者」といいます。)は、土地所有者や関係人と話し合い、合意すれば任意の売買契約を結んで必要な土地を取得します。



しかし、補償金の額について合意ができなかったり、土地の境界や所有権について争いがあるなどの理由で、話合いにより土地を取得できない場合があります。このような場合、起業者は、土地収用法に基づいて、国土交通大臣又は都道府県知事による事業認定を受けた後、収用委員会に対して収用の裁決申請をすることができます。



収用委員会は、起業者から裁決の申請がされると、起業者、土地所有者及び関係人の意見を聴くため審理を開催したり、調査等の手続を経て、収用する土地の範囲、補償金の額などについて裁決します。



このような手続を経て、起業者は裁決に従って、土地所有者や関係人に補償金を支払い、必要な土地などを取得し、公共事業のために使うことができるようになります。



なお、都市計画事業の場合は、都市計画事業の認可又は承認を受けていれば、収用委員会に対して収用の裁決申請をすることができます。

土地総合情報システム

土地総合情報システム、そのものズバリ、国土交通省のホームページ上にあります。

以下リンクしておきます。
この制度どんなものなのか、国土交通省の作ったリーフレットより引用します。

誰もが安心して不動産の取引を行えるように、数多くの取引価格情報をアンケートにより
収集し、個人情報保護に留意しながらインターネットを活用して提供する、国の制度です。

このリーフレットPDF2枚です。以下アドレス直接入力します。

自分の住まいどの位で売れるのか?住みたい場所があるのだけどどのくらい出せば買えるのか?
そんな疑問に答えてくれます。

土地台帳付属地図

登記所に行ったことありますか?
登記所に置いてある「公図」の正式名称が「土地台帳付属地図」です。

ネット上で閲覧可能です。以下リンクしておきます。

土地賃借権

土地賃借権、国税庁のQ&Aに以下のもの発見しました。リンクと引用します。



(2) 「土地の賃借権」は、民法第601条《賃貸借》に規定する賃貸借契約に基づき賃借人が土地(地下又は空間を含む。)を使用収益できる権利をいいます。したがって、借地借家法第2条に規定する借地権に限らず、土地の一時使用権も含みます。

(3) 「賃借権」は、ある物を賃料を支払って使用収益できる権利ですから、当然土地もその対象になります。


土地登記簿

土地登記簿、見たことありますか?
表題部に
1、地番
2、地目(宅地とか田・畑など23種類)あります。
3、地積(その土地の広さ)
さらにどこの土地から分筆(土地を分割してそれぞれ登記する事)したかなどの情報が書かれています。

その下の
権利部に甲区(所有権に関する事項)
その土地の最初の持ち主から現在の持ち主迄、日付けの記載付きで書かれています。
さらに、その下
乙区(所有権の権利以外に関する事項)
に現在銀行などからお金を借りている場合、抵当権の設定なども書かれています。

トップライト

トップライト、何のことだかわかりませんでした。
日本語で「天窓」だそうです。
屋根に付ける窓でした。
昼間明るいし、夜は寝ていて星が見えたりしますね。
雨漏りや、窓拭きが心配ですね。

都道府県知事免許

不動産業という前提で書いていきます。
以下引用します。
宅地建物取引業の範囲
 宅地建物取引業を営もうとするものは、宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けることが必要です。
 宅地建物取引業とは次の行為を業として行うものと宅地建物取引業法で規定されています。

宅地または建物の売買
宅地または建物の交換
宅地または建物の売買、交換または貸借の代理
宅地または建物の売買、交換または貸借の媒介

そこで、1の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合
法人でも個人でも、都道府県知事免許
ついでに、
2以上の都道府県に事務所を設置し、宅地建物取引業を営もうとする場合
法人でも個人でも、国土交通大臣免許
ということになります。
この免許証店内に掲示する義務がありますので、不動産屋さんに行くことがあれば現物見ることできますよ。

戸袋

複数の雨戸を収納する場所が戸袋です。
戸袋の中で、最初に収納した雨戸を戸袋の奥に移動しないと、次の戸が入りませんね。

戸襖

「と」行にある用語なので。戸襖(トブスマ)と読むのでしょうが、
フスマと読み仮名振ってあるのもありました。
これ襖1字でもフスマと読みますね。
調べていたら読み方は一緒でも、戸襖・襖、違いありました。
戸襖は、和室と洋室の間にある引き戸に使う言葉のようです。
和室側には襖紙が貼られ、洋室側にはクロスや木材が使われ室内に違和感がないように作られています。

土木施工管理技士

令和4年用の1級土木施行管理技士の試験パンフレットより引用します。
1 級土木施工管理技術検定は、建設業法に基づき、建設工事に従事する施工技術の確保、向上
を図ることにより、資質を向上し、建設工事の適正な施工の確保に資するもので、国土交通大臣
指定試験機関である一般財団法人全国建設研修センターが実施する国家試験です。
  1 級土木施工管理技術検定は、令和 3 年度から第一次検定及び第二次検定によって行われ、第
一次検定に合格すれば必要な実務経験年数を経て、令和 3 年度以降の第二次検定の受検資格が得
られます。第一次検定合格者は所要の手続き後「1 級土木施工管理技士補」、第二次検定合格者
は所要の手続き後「1 級土木施工管理技士」と称することが出来ます。   

1級と2級の違いです。
1級は河川、道路、橋梁、港湾、鉄道、上下水道、などの土木工事において、主任技術者または、監理技術者として施工計画を作成し、現場における工程管理、安全管理など工事施工に必要な技術上の管理などを行う。

2級は土木、鋼構造物塗装、薬液注入に分かれ、それぞれの種で河川、道路、橋梁、港湾、鉄道、上下水道などの土木工事において、主任技術者として施工計画を作成し、現場における工程管理、安全管理など工事施工に必要な技術上の管理などを行う。

試験の実施団体リンクしておきます。

土間

建物の中なのですが、履物を脱がずに、履いたまま移動できる場所を土間といいます。
履物を脱がないので、土間はほぼ地面と同じ高さとなります。

留置権

留置権(リュウチケンと読むと思っていましたが、ここではとめおきけんですね)

国税庁のホームページに詳しい解説有ります。

留置権の種類)

1 法第21条の「留置権」とは、民法第295条《留置権の内容》に規定する民事留置権のほか、商事留置権である代理商の留置権(商法第31条、会社法第20条)、商人間の留置権(商法第521条)、問屋の留置権(同法第557条)、運送取扱人の留置権(同法第562条)、運送人の留置権(同法第574条)及び船舶所有者の留置権(同法第756条、第741条第2項)をいう。

(注)

1 民事留置権
民事留置権とは、他人の物の占有者が、その物に関して生じた債権を有する場合において、その債権の弁済を受けるまで、その物を留置することができる権利をいう(民法第295条第1項本文)。
なお、民事留置権については、次のことに留意する。

(1) 物に関して生じた債権とは、物と関連のある債権をいい、債権が物自体より発生した場合又は債権が物の引渡義務と同一の法律関係若しくは事実関係より発生した場合のその債権が、これに当たる。
前者の例としては、物の契約不適合による損害賠償請求権、物に加えた費用の償還請求権があり、後者の例としては、物の売買代金債権、物の修繕料債権がある。

(2) 他人の物とは、債権者(留置権者)以外の者の所有物をいい、債務者の物に限らず、第三者の物も含まれる。

(3) 債権が弁済期にない間は、留置権は発生しない(民法第295条第1項ただし書)。
なお、同法第137条《期限の利益の喪失》及び破産法第103条第3項《弁済期の到来》の規定による場合や特約により期限の利益を失う場合には、弁済期が到来することになる。

(4) 物の占有が不法行為によって始まったときは、留置権は成立しない(民法第295条第2項)。
なお、留置権者が債務者に対抗できる占有の権原がなく、かつ、それを知り、又は過失により知らないで占有を始めた場合にも、留置権は成立しない(昭和30.3.11東京高判参照)。

さらに詳しく書かれていますが、これ以上知りたい方はリンク先ご覧ください。

ドライエリア

地下室のあるお部屋の話です。
地下室真っ暗です。
建築基準法28条引用します。
第二十八条 住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室(居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。)には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上、その他の建築物にあつては五分の一から十分の一までの間において政令で定める割合以上としなければならない。ただし、地階若しくは地下工作物内に設ける居室その他これらに類する居室又は温湿度調整を必要とする作業を行う作業室その他用途上やむを得ない居室については、この限りでない。
2 居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、二十分の一以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従つて換(居室の採光及び換気)気設備を設けた場合においては、この限りでない。

もう一つ29条
(地階における住宅等の居室)
第二十九条 住宅の居室、学校の教室、病院の病室又は寄宿舎の寝室で地階に設けるものは、壁及び床の防湿の措置その他の事項について衛生上必要な政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。居室については、この限りでない。
2 居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、二十分の一以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従つて換気設備を設けた場合においては、この限りでない。

というわけで、地下室は居室には不向き。

ドライエリアとは、地上を掘り下げて地下室に窓や開口部を作るためにつくられます。
これによって建築基準法の居室要件を満たせるわけです。


トラス構造

トラス構造、材料を三角形に組み合わせていく構造です。
四角形に横から力を加えると平行四辺形のように横に傾きます。
上から潰すとへこみそうですね。
そこで三角形横からの力に安定してそうですね
上からの力にも四角形より強そうです。

このように三角形のは強い!
鉄橋なんか横から見るとこんなふうになってますね △▽△▽△▽△

トラップ

キッチンや洗面台の下のドア開けると排水管見えますね。
あれ曲がりくねってますね。これがトラップです。
あの曲がったところに水が溜まっていて排水先の匂いとか虫とかが排水管を通って室内に来るのを防いでいます。
長い間使っていないと水がなくなって下水の匂いが室内に漂ってきたりします。
たまに水を流すことで防ぐことできます。

取消し

契約などの、法律行為をした後で、その法律行為をした時に遡って無効にすることを取消しといいます。
当然何でも取消しできるわけではありません。
制限能力者(未成年者・成年被後見人・被保佐人・被補助者)の行為
詐欺・強迫によって行われた意思表示など限られます
取り消しができるのは本人等に限定されます。

取引士証

「取引士証」、正式名称は「宅地建物取引士証」
宅地建物取引士資格試験に合格して、都道府県知事の登録を受けて、登録した都道府県知事に申請すると取引士証発行されます。
というわけで、取引士証には○○大臣ではなく、都道府県知事名が記載されています。
試験は全国共通の問題なのですが、都道府県知事が試験をおこなうことになっています。


取引事例比較法

不動産の価格をいくらにしたら良いのか?
それを決定するための方法の1つが取引事例比較法です。

売買の対象となる不動産と、住所が近い・駅からの距離が近いなど、似たような条件の事例を多数集めて、その価格を元に対象物件の価格を決めていく方法です。
こうやって決定された価格を「比較価格」といいます。

取引態様

不動産屋さんに行くと、賃貸とか売買の物件情報のチラシが目立つところに貼ってありますね。
一般の人は見ることがほとんどないのですが、業者間で情報をやり取りする時には、ほとんどの場合チラシの右下に「取引形態」という項目が書かれています。
そこにその物件と、そのチラシに書かれた不動産屋さんとの関係が書いてあります。


売主:契約時そのチラシに書かれた不動産屋と直接取引することになります
貸主:賃貸される不動産の所有者がそのチラシの不動産業者です。こっちも契約時そのチラシに書かれた不動産屋と直接取引することになります 
代理:売主や貸主の代理人として取引を成立させる権限をそのチラシの不動産屋さんが持っていることになります。(持ち主が別にいます)
仲介・媒介:そのチラシの不動産屋さんが他人の不動産の、売買や賃借の契約成立のために尽力します。代理より権限が弱くなります。仲介と媒介は意味の違い考えなくても良いと思います。


この4種のどれになるのか必ずチラシには記載されます。(義務があるということになります)
契約時には顧客に対してこの取引形態のどれに基づく契約か説明義務があります。

取引態様の明示

宅建業法34条に書かれています。
以下引用します。
(取引態様の明示)
第三十四条 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするときは、自己が契約の当事者となつて当該売買若しくは交換を成立させるか、代理人として当該売買、交換若しくは貸借を成立させるか、又は媒介して当該売買、交換若しくは貸借を成立させるかの別(次項において「取引態様の別」という。)を明示しなければならない。
2 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する注文を受けたときは、遅滞なく、その注文をした者に対し、取引態様の別を明らかにしなければならない。

34条はここまでしか書かれていませんが、
この義務に違反した業者は、業務停止処分、又は情状が特に重い場合には免許取消処分、に処せられます。

2024年7月
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
  • 当社定休日
栄光商事株式会社
〒244-0003
神奈川県横浜市
戸塚区戸塚町167番地

TEL.045-871-2361
FAX.045-861-2603
 
1.不動産売買仲介
2.不動産賃貸仲介
3.新築分譲住宅
 ・宅地分譲の企画販売
4.賃貸管理
5.不動産に関する
 コンサルティング業務
6.税務・相続相談

 
TOPへ戻る