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「し」②

住宅性能表示基準

建設住宅性能評価書に記載されるべき事項については、国土交通大臣が定めている基準が日本住宅性能表示基準です。
PDFで36枚あります。リンクしておきます。

住宅性能保証制度

住宅性能保証制度とは、新築住宅の購入後、雨漏りや建物の傾きなどの瑕疵(欠陥)が見つかった場合に、事業者が購入者に対して「瑕疵担保責任」を負い、無償補修や損害賠償などを行う体制をバックアップするための保証制度です。残念ながらこの制度は2008年(平成20年)6月末で受付を終了しています。現在は、「住宅瑕疵担保履行法」に対応する「まもりすまい保険」に引き継がれています。

住宅着工統計

国土交通省のホームページに建築・住宅関係統計情報公開されています。
その中に、建築着工統計調査というのがあります。
引用します。

01調査の目的
建築動態統計調査は次の統計調査からなっており、全国における建築物の建設の着工動態を明らかにし、建築及び住宅に関する基礎資料を得ることを目的とする。

建築動態統計調査

(1)建築着工統計調査
・建築物着工統計調査
・住宅着工統計調査
・補正調査

(2)建築物滅失統計調査
・建築物除却統計調査
・建築物災害統計調査

ありましたね。住宅着工統計
リンクしておきます。

この情報を元に各都道府県ごとに出していたりします。
神奈川県リンクしておきます。
東京もリンクします。

住宅トップランナー基準

トップランナーとあるように、
新築一戸建ての建売事業者のうち、年間150戸以上の実績をもつ企業
注文戸建住宅は年間300戸以上供給する事業者
賃貸アパートは年間1000戸以上供給する事業者
を対象とする基準になります。
各社が供給する建売住宅、注文戸建住宅、賃貸アパートについて、目指すべき省エネルギー性能が定められています。
具体的には、住宅の断熱性能の確保や、効率性の高い冷暖房、換気、給湯機器等の建築設備の導入による一次エネルギー消費量の低減を目的としている。正式には、「建築物省エネ法」で定める「住宅事業建築主基準」と呼ばれている。
建築物省エネ法2021年4月に改正になっています。
国交省のホームページでオンライン講座含め詳しい解説ありましたのでリンクしておきます。

住宅の品質確保の促進等に関する法律

第一条の目的条文引用します。
(目的)
第一条 この法律は、住宅の性能に関する表示基準及びこれに基づく評価の制度を設け、住宅に係る紛争の処理体制を整備するとともに、新築住宅の請負契約又は売買契約における瑕か疵し担保責任について特別の定めをすることにより、住宅の品質確保の促進、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。
国土交通省のホームページにこの法律に関し詳しく出ていますので、リンクしておきます。

住宅販売瑕疵担保責任保険

住宅瑕疵担保責任保険の内容です。新築住宅に瑕疵があった場合に、補修等を行った事業者に、保険金が支払われます。
保険への加入にあたっては、住宅の工事中に検査が行われます。
国土交通省のホームページに掲載ありましたので、リンクしておきます。

住宅販売瑕疵担保保証金

宅地建物取引業者が新築住宅を販売した場合に、特定住宅瑕疵担保責任(構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分の瑕疵に対する10年間の担保責任)を確実に履行するために、当該宅地建物取引業者が供託しなければならない金銭をいう。この供託は義務であるが(住宅瑕疵担保履行法の規定)、住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した住宅は供託の対象とされない。また、供託金額は、販売戸数(住宅販売瑕疵担保責任保険に係る住宅戸数を除く)に応じて決められている。  

特定住宅瑕疵担保責任の対象となる瑕疵によって損害が生じた場合には、買い主は、その損害賠償請求権に関して、供託された住宅販売瑕疵担保保証金について他の債権者に優先して弁済を受けることができる。

住宅紛争処理支援センター

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の82条~93条住宅紛争処理支援センター出てきます。
引用します。
第二節 住宅紛争処理支援センター
(住宅紛争処理支援センター)
第八十二条 国土交通大臣は、指定住宅紛争処理機関の行う紛争処理の業務の支援その他住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図ることを目的とする一般財団法人であって、次条第一項に規定する業務(以下この節において「支援等の業務」という。)に関し次に掲げる基準に適合すると認められるものを、その申請により、全国に一を限って、住宅紛争処理支援センター(以下「センター」という。)として指定することができる。
一 職員、支援等の業務の実施の方法その他の事項についての支援等の業務の実施に関する計画が、支援等の業務の適確な実施のために適切なものであること。
二 前号の支援等の業務の実施に関する計画を適確に実施するに足りる経理的及び技術的な基礎を有するものであること。
三 役員又は職員の構成が、支援等の業務の公正な実施に支障を及ぼすおそれがないものであること。
四 支援等の業務以外の業務を行っている場合には、その業務を行うことによって支援等の業務の公正な実施に支障を及ぼすおそれがないものであること。
五 前各号に定めるもののほか、支援等の業務を公正かつ適確に行うことができるものであること。
2 国土交通大臣は、前項の規定による指定(以下この節において単に「指定」という。)をしたときは、センターの名称及び住所並びに支援等の業務を行う事務所の所在地を公示しなければならない。
3 第十条第二項及び第三項、第十九条、第二十二条並びに第六十九条の規定は、センターについて準用する。この場合において、次の表の上欄に掲げる規定中同表の中欄に掲げる字句は、それぞれ同表の下欄に掲げる字句に読み替えるものとする。
第十条第二項
前条第二項第二号又は第四号から第六号までに掲げる事項
その名称若しくは住所又は支援等の業務を行う事務所の所在地
第十九条、第二十二条第一項
評価の業務
支援等の業務
第六十九条
紛争処理委員並びにその役員
役員
紛争処理の業務
支援等の業務
(業務)
第八十三条 センターは、次に掲げる業務を行うものとする。
一 指定住宅紛争処理機関に対して紛争処理の業務の実施に要する費用を助成すること。
二 住宅紛争処理に関する情報及び資料の収集及び整理をし、並びにこれらを指定住宅紛争処理機関に対し提供すること。
三 住宅紛争処理に関する調査及び研究を行うこと。
四 指定住宅紛争処理機関の紛争処理委員又はその職員に対する研修を行うこと。
五 指定住宅紛争処理機関の行う紛争処理の業務について、連絡調整を図ること。
六 評価住宅の建設工事の請負契約又は売買契約に関する相談、助言及び苦情の処理を行うこと。
七 評価住宅以外の住宅の建設工事の請負契約又は売買契約に関する相談、助言及び苦情の処理を行うこと。
八 前各号に掲げるもののほか、住宅購入者等の利益の保護及び住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決を図るために必要な業務を行うこと。
2 前項第一号に規定する費用の助成に関する手続、基準その他必要な事項は、国土交通省令で定める。
(支援等業務規程)
第八十四条 センターは、支援等の業務に関する規程(以下この節において「支援等業務規程」という。)を定め、支援等の業務の開始前に、国土交通大臣の認可を受けなければならない。これを変更しようとするときも、同様とする。
2 支援等業務規程には、支援等の業務の実施の方法その他の国土交通省令で定める事項を定めておかなければならない。
3 国土交通大臣は、第一項の認可をした支援等業務規程が、この節の規定に従って支援等の業務を公正かつ適確に実施する上で不適当となったと認めるときは、その支援等業務規程を変更すべきことを命ずることができる。
(役員の選任及び解任)
第八十五条 センターの支援等の業務に従事する役員の選任及び解任は、国土交通大臣の認可を受けなければ、その効力を生じない。
2 国土交通大臣は、センターの支援等の業務に従事する役員が、前条第一項の認可を受けた支援等業務規程に違反したとき、支援等の業務に関し著しく不適当な行為をしたとき、又はその在任によりセンターが第八十二条第一項第三号に掲げる基準に適合しなくなったときは、センターに対し、その役員を解任すべきことを命ずることができる。
(事業計画等)
第八十六条 センターは、毎事業年度、支援等の業務に係る事業計画及び収支予算を作成し、当該事業年度の開始前に(指定を受けた日の属する事業年度にあっては、その指定を受けた後遅滞なく)、国土交通大臣の認可を受けなければならない。これを変更しようとするときも、同様とする。
2 センターは、毎事業年度、支援等の業務に係る事業報告書及び収支決算書を作成し、当該事業年度経過後三月以内に、国土交通大臣に提出しなければならない。
(負担金の徴収)
第八十七条 センターは、第八十三条第一項第一号から第六号までの業務(以下この節において「評価住宅関係業務」という。)の実施に必要な経費に充てるため、登録住宅性能評価機関から負担金を徴収することができる。
2 センターは、毎事業年度、前項の負担金の額及び徴収方法について、国土交通大臣の認可を受けなければならない。
3 センターは、前項の認可を受けたときは、登録住宅性能評価機関に対し、その認可を受けた事項を記載した書面を添付して、負担金の額、納付期限及び納付方法を通知しなければならない。
4 登録住宅性能評価機関は、前項の通知に従い、センターに対し、負担金を納付しなければならない。
(区分経理)
第八十八条 センターは、国土交通省令で定めるところにより、評価住宅関係業務に係る経理とその他の業務に係る経理とを区分して整理しなければならない。
(監督命令)
第八十九条 国土交通大臣は、支援等の業務の公正かつ適確な実施を確保するため必要があると認めるときは、センターに対し、支援等の業務に関し監督上必要な命令をすることができる。
(支援等の業務の休廃止等)
第九十条 センターは、国土交通大臣の許可を受けなければ、支援等の業務の全部又は一部を休止し、又は廃止してはならない。
2 国土交通大臣が前項の規定により支援等の業務の全部の廃止を許可したときは、当該許可に係る指定は、その効力を失う。
3 国土交通大臣は、第一項の許可をしたときは、その旨を公示しなければならない。
(指定の取消し等)
第九十一条 国土交通大臣は、センターが次の各号のいずれかに該当するときは、その指定を取り消し、又は期間を定めて支援等の業務の全部若しくは一部の停止を命ずることができる。
一 第八十二条第三項において準用する第十条第二項若しくは第十九条、第八十六条、第八十八条又は前条第一項の規定に違反したとき。
二 第八十四条第一項の認可を受けた支援等業務規程によらないで支援等の業務を行ったとき。
三 第七十五条、第八十四条第三項、第八十五条第二項又は第八十九条の規定による命令に違反したとき。
四 第八十七条第二項の認可を受けず、又は認可を受けた事項に違反して負担金を徴収したとき。
五 第八十二条第一項各号に掲げる基準に適合していないと認めるとき。
六 センター又はその役員が、支援等の業務に関し著しく不適当な行為をしたとき。
七 不正な手段により指定を受けたとき。
2 国土交通大臣は、前項の規定により指定を取り消し、又は支援等の業務の全部若しくは一部の停止を命じたときは、その旨を公示しなければならない。
(指定を取り消した場合における経過措置)
第九十二条 前条第一項の規定により指定を取り消した場合において、国土交通大臣がその取消し後に新たにセンターを指定したときは、取消しに係るセンターの評価住宅関係業務に係る財産は、新たに指定を受けたセンターに帰属する。
2 前項に定めるもののほか、前条第一項の規定により指定を取り消した場合における評価住宅関係業務に係る財産の管理その他所要の経過措置(罰則に関する経過措置を含む。)は、合理的に必要と判断される範囲内において、政令で定める。
(センターへの情報提供等)
第九十三条 国土交通大臣は、センターに対し、支援等の業務の実施に関し必要な情報及び資料の提供又は指導及び助言を行うものとする

ホームページ発見したのでリンクしておきます。
住宅リフォーム・紛争処理支援センター





住宅保証支援機構

一般財団法人住宅保証支援機構(じゅうたくほしょうしえんきこう)は、東京都新宿区に本部を置く法人。元国土交通省所管。1982年、財団法人住宅保証機構として設立され、2012年4月、住宅瑕疵担保責任保険、住宅性能保証に係る業務等を住宅保証機構株式会社に譲渡した。2013年7月1日付けで一般財団法人へ移行し、法人名称を一般財団法人住宅保証支援機構に改称した。
住宅保証支援機構のホームぺージリンクしておきます。

住宅用火災警報器

総務省消防庁の解説引用します。

Q 住宅用火災警報器って何?

火災が発生したときは、目で煙や炎をみたり、鼻で焦げ臭いにおいを感じたり、耳でぱちぱちという音を感じたり・・・と五感によって気づくことがほとんどだと思います。しかし、それだけでは、就寝中や仕切られた部屋などで物事に集中している時などには、火災に気づくのが遅れてしまいます。

そこで、家庭内での火災の発生をいち早くキャッチし、知らせてくれるのが、住宅用火災警報器です。

住宅用火災警報器は、火災により発生する煙を感知し、音や音声により警報を発して火災の発生を知らせてくれる機器です。
通常は、感知部と警報部が一つの機器の内部に包含されていますので、機器本体を天井や壁に設置するだけで、機能を発揮します。

消防法令では、日本の住宅環境を踏まえて適切に機能が発揮されるよう、住宅用火災警報器の技術上の規格が定められていますので、火災の発生を感知して警報を発するための基本的な性能(煙の感知性能や警報音の大きさなど)はどの製品もほぼ同じと考えていただいて結構です。

パンフレット・動画等ありますのでリンクもしておきます。


住宅リフォーム減税

リフォームを行いその工事が、住宅ローン減税の対象工事(1号~6号工事)であればこの制度の利用がでます。
国土交通省に詳しい解説ありますのでリンクします。

ここでダウンロードされるファイルはエクセルです。

住宅ローン

本人が住むための住宅を買うために利用するローンのことです。
人に貸すため、セカンドハウスなどの購入のためには利用できません。
借り換えや、中古住宅の購入でもほとんどの場合利用できるようです。
金融機関によって要件の違いがあるようなので、事前に確認することお薦めします。


住宅ローン減税

国土交通省の説明引用します。
無理のない負担で居住ニーズに応じた住宅を確保することを促進するため、住宅ローンを借り入れて住宅の新築・取得又は増改築等をした場合、年末のローン残高の1%を所得税(一部、翌年の住民税)から、契約時期と入居時期に応じて最大13年間控除する制度です。
パンフレットありますのでリンクします。



住宅ローン証券化


証券化住宅ローンとは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローン、「【フラット35】」のこと。住宅金融支援機構が民間の住宅ローン債権を買い取り、証券化して投資家に販売する仕組みをとっている。大きな特徴は、返済期間中の金利が固定される「全期間固定型」である点だ。また、借りる際の保証料が不要なほか、繰り上げ返済手数料が無料というメリットもある。
新築住宅または一定の耐震基準を満たす中古住宅で利用可能だが、利用できる住宅の条件として広さや質などの基準が設けられている。また、省エネルギー性、耐震性などが一定以上の住宅に対して、当初5年間(または10年間)の金利を優遇する「【フラット35】S」もある。
以下リンクしておきます。
このリンク先に【フラット35】もあります。

従物

民法87条に出てきますので引用します。
民法第87条
1、物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。
2、従物は、主物の処分に従う。

建物を主物とすると、その中にある引っ越時にトラックに積んで持って行ってしまう、TV・洗濯機・冷蔵庫などは従物ではありませんが、引っ越しの時にまず持ち出さない襖・雨戸・シャッター・畳などは従物といえます。


住民税

住民税なですが、課税対象者が市に住んでいれば市民税、町に住んでいれば町民税、村ならば村民税と名前が変わります。
より引用します。
個人の市民税・県民税について 横浜市
個人の市民税は、前年1年間の給与、商店経営による売上げ、アパート等の賃貸料、株式等の譲渡益などの所得に対して課される税であり、原則として1月1日現在の住所地で課税されます。
個人の所得に対して課する税は、国税では所得税があり、個人の市民税の税額計算の基本的な仕組みはこの所得税と同じですが、所得税は1年間の所得に対してその年に課税されるのに対し、個人の市民税は前年1年間の所得に対して課税されるなど異なる面もあります。
このような個人の市民税は、所得に応じて負担する所得割のほか、広く均等に負担する均等割があり、これらを併せて納めていただくものですが、いずれか一方だけを負担する場合もあります。
1月1日に住所のある人が住所地の市町村に納税義務を負います。
その市町村に住所がなくても、事務所、事業所、家屋敷のある人は均等割のみの納税義務を負います。

収用委員会

収用委員会とは、神奈川県のホームページに記載があったので引用します。

収用委員会は、公共の利益の増進と私有財産の調整を図るため、土地収用法に基づいて各都道府県に置かれている準司法的機能を営む行政委員会です。

 

収用委員会は、知事から独立して起業者、土地所有者及び関係人のいずれにもかたよらず、公正中立な立場でその権限を行使する機関です。

 

収用委員会は、法律、経済又は行政に関してすぐれた経験と知識を有し、公共の福祉に関し公正な判断をすることができる者のうちから、議会の同意を得て、知事が任命する7名の委員で構成されています。

 

収用委員会は、収用の裁決申請に基づいて、起業者と土地所有者等との間における土地の区域、損失の補償などの争いを中立の立場で公正に審理し、適正な補償金の額などを最終的に裁決により決定するところです。

なお、当事者間で協議が成立した場合には、和解により解決することもできます。



重要事項説明

宅地建物取引業法35条に書かれています。引用します。
(重要事項の説明等)

第35条  
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。
 
以下書面に記載する内容が乗っていますが、それは重要事項説明書に書きます。

重要事項説明書

宅地建取引業法第35条に書かれている重要事項説明書に記載する内容の部分から引用します。
1、
 一  当該宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称)
二  都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で契約内容の別(当該契約の目的物が宅地であるか又は建物であるかの別及び当該契約が売買若しくは交換の契約であるか又は貸借の契約であるかの別をいう。以下この条において同じ。)に応じて政令で定めるものに関する事項の概要
三  当該契約が建物の貸借の契約以外のものであるときは、私道に関する負担に関する事項
四  飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)
五  当該宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項
六  当該建物が建物の区分所有等に関する法律 (昭和三十七年法律第六十九号)第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で契約内容の別に応じて国土交通省令で定めるもの
六の二 当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項
イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要
ロ 設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況
七  代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的
八  契約の解除に関する事項
九  損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
十  第41条第1項に規定する手付金等を受領しようとする場合における同条又は第41条の2の規定による措置の概要
十一  支払金又は預り金(宅地建物取引業者の相手方等からその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する代金、交換差金、借賃その他の金銭(第四十一条第一項又は第四十一条の二第一項の規定により保全の措置が講ぜられている手付金等を除く。)であつて国土交通省令で定めるものをいう。以下同じ。)を受領しようとする場合において、第六十四条の三第二項の規定による保証の措置その他国土交通省令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
十二  代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置
十三  当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要
十四 その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項
イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令
ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令
2、宅地建物取引業者は、宅地又は建物の割賦販売(代金の全部又は一部について、目的物の引渡し後一年以上の期間にわたり、かつ、二回以上に分割して受領することを条件として販売することをいう。以下同じ。)の相手方に対して、その者が取得しようとする宅地又は建物に関し、その割賦販売の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、前項各号に掲げる事項のほか、次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。
一  現金販売価格(宅地又は建物の引渡しまでにその代金の全額を受領する場合の価格をいう。)
二  割賦販売価格(割賦販売の方法により販売する場合の価格をいう。)
三  宅地又は建物の引渡しまでに支払う金銭の額及び賦払金(割賦販売の契約に基づく各回ごとの代金の支払分で目的物の引渡し後のものをいう。第42条第1項において同じ。)の額並びにその支払の時期及び方法
3、宅地建物取引業者は、宅地又は建物に係る信託(当該宅地建物取引業者を委託者とするものに限る。)の受益権の売主となる場合における売買の相手方に対して、その者が取得しようとしている信託の受益権に係る信託財産である宅地又は建物に関し、その売買の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。ただし、その売買の相手方の保護のため支障を生ずることがない場合として国土交通省令で定める場合は、この限りでない。
一  当該信託財産である宅地又は建物の上に存する登記された権利の種類及び内容並びに登記名義人又は登記簿の表題部に記録された所有者の氏名(法人にあつては、その名称)
二  当該信託財産である宅地又は建物に係る都市計画法 、建築基準法 その他の法令に基づく制限で政令で定めるものに関する事項の概要
三  当該信託財産である宅地又は建物に係る私道に関する負担に関する事項
四  当該信託財産である宅地又は建物に係る飲用水、電気及びガスの供給並びに排水のための施設の整備の状況(これらの施設が整備されていない場合においては、その整備の見通し及びその整備についての特別の負担に関する事項)
五  当該信託財産である宅地又は建物が宅地の造成又は建築に関する工事の完了前のものであるときは、その完了時における形状、構造その他国土交通省令で定める事項
六  当該信託財産である建物が建物の区分所有等に関する法律第二条第一項 に規定する区分所有権の目的であるものであるときは、当該建物を所有するための一棟の建物の敷地に関する権利の種類及び内容、同条第四項 に規定する共用部分に関する規約の定めその他の一棟の建物又はその敷地(一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又はこれに関する権利がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、その土地を含む。)に関する権利及びこれらの管理又は使用に関する事項で国土交通省令で定めるもの
七  その他当該信託の受益権の売買の相手方の保護の必要性を勘案して国土交通省令で定める事項
4、宅地建物取引士は、前三項の説明をするときは、説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。
5、第1項から第3項までの書面の交付に当たつては、宅地建物取引士は、当該書面に記名押印しなければならない。
6、次の表の第一欄に掲げる者が宅地建物取引業者である場合においては、同表の第二欄に掲げる規定の適用については、これらの規定中同表の第三欄に掲げる字句は、それぞれ同表の第四欄に掲げる字句とし、前二項の規定は、適用しない。
7、宅地建物取引業者は、前項の規定により読み替えて適用する第一項又は第二項の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。

重要文化財

文化財保護法の27条に重要文化財書かれていました。
(指定)
第二十七条 文部科学大臣は、有形文化財のうち重要なものを重要文化財に指定することができる。
2 文部科学大臣は、重要文化財のうち世界文化の見地から価値の高いもので、たぐいない国民の宝たるものを国宝に指定することができる。

国宝は全て重要文化財の指定を受けているのですね。
国が指定している文化財、文化庁が検索できるようにしていますので、リンクしておきます。地元の文化財探してみてもいいかもです。


重要無形文化財

文化庁のホームページに無形文化財・重要無形文化財どちらも説明出ていましたので、引用します。

演劇,音楽,工芸技術,その他の無形の文化的所産で我が国にとって歴史上または芸術上価値の高いものを「無形文化財」という。無形文化財は,人間の「わざ」そのものであり,具体的にはそのわざを体得した個人または個人の集団によって体現される。
 国は,無形文化財のうち重要なものを重要無形文化財に指定し,同時に,これらのわざを高度に体現しているものを保持者または保持団体に認定し,我が国の伝統的なわざの継承を図っている。保持者等の認定には「各個認定」,「総合認定」,「保持団体認定」の3方式がとられている。
 重要無形文化財の保持のため,国は,各個認定の保持者(いわゆる「人間国宝」)に対し特別助成金(年額200万円)を交付しているほか,保持団体,地方公共団体等の行う伝承者養成事業,公開事業に対しその経費の一部を助成している。このほか,国立劇場においては,能楽,文楽,歌舞伎,演芸等の芸能に関して,それぞれの後継者養成のための研修事業等を行っている。
 また,重要無形文化財に指定されていないが,我が国の芸能や工芸技術の変遷を知る上で重要であり,記録作成や公開等を行う必要がある無形の文化財について,「記録作成等の措置を講ずべき無形文化財」として選択し,国が自ら記録作成を行ったり,地方公共団体が行う記録作成や公開事業に対して助成を行っている。


14条地図

ここでいう14条は不動産登記法の14条のことです。引用します。

(地図等)

第14条
登記所には、地図及び建物所在図を備え付けるものとする。
前項の地図は、1筆又は2筆以上の土地ごとに作成し、各土地の区画を明確にし、地番を表示するものとする。
第1項の建物所在図は、1個又は2個以上の建物ごとに作成し、各建物の位置及び家屋番号を表示するものとする。
第1項の規定にかかわらず、登記所には、同項の規定により地図が備え付けられるまでの間、これに代えて、地図に準ずる図面を備え付けることができる。
前項の地図に準ずる図面は、1筆又は2筆以上の土地ごとに土地の位置、形状及び地番を表示するものとする。
第1項の地図及び建物所在図並びに第4項の地図に準ずる図面は、電磁的記録に記録することができる。

集落地区計画

簡単に書くと、都市近郊の市街化調整区域で、農業と居住環境の共存をして適切に土地の利用をするために指定する地区。そんな感じです。

集落地域整備法の第5条と第6条に集落地区計画出てきます。長くなりますがその部分引用します。

(集落地区計画)
第五条 集落地域の土地の区域で、営農条件と調和のとれた良好な居住環境の確保と適正な土地利用を図るため、当該集落地域の特性にふさわしい整備及び保全を行うことが必要と認められるものについては、都市計画に集落地区計画を定めることができる。
2 集落地区計画は、基本方針に基づいて定めなければならない。
3 集落地区計画については、都市計画法第十二条の四第二項に定める事項のほか、主として当該区域内の居住者等の利用に供される道路、公園その他の政令で定める施設(第五項及び第六項において「集落地区施設」という。)及び建築物その他の工作物(以下この章において「建築物等」という。)の整備並びに土地の利用に関する計画(以下この章において「集落地区整備計画」という。)を都市計画に定めるものとする。
4 集落地区計画については、前項に規定する事項のほか、当該集落地区計画の目標その他当該区域の整備及び保全に関する方針を都市計画に定めるよう努めるものとする。
5 集落地区整備計画においては、次に掲げる事項を定めることができる。
一 集落地区施設の配置及び規模
二 建築物等の用途の制限、建築物の建築面積の敷地面積に対する割合の最高限度、建築物等の高さの最高限度、建築物等の形態又は色彩その他の意匠の制限その他建築物等に関する事項で政令で定めるもの
三 現に存する樹林地、草地等で良好な居住環境を確保するため必要なものの保全に関する事項
四 前三号に掲げるもののほか、土地の利用に関する事項で政令で定めるもの
6 集落地区計画を都市計画に定めるに当たつては、次に掲げるところに従わなければならない。
一 集落地区施設の配置及び規模は、当該集落地域の特性を考慮して、当該区域及びその周辺において定められている他の都市計画と併せて適切な配置及び規模の公共施設を備えた良好な居住環境を形成し、又は保持するよう、必要な位置に適切な規模で定めること。
二 建築物等に関する事項は、建築物等が当該集落地域の特性にふさわしい用途、形態等を備えた適正な土地の利用形態を示すように定めること。
7 集落地区計画を都市計画に定める際、当該集落地区計画の区域の全部又は一部について集落地区整備計画を定めることができない特別の事情があるときは、当該区域の全部又は一部について集落地区整備計画を定めることを要しない。この場合において、集落地区計画の区域の一部について集落地区整備計画を定めるときは、当該集落地区計画については、集落地区整備計画の区域をも都市計画に定めなければならない。
(行為の届出等)
第六条 集落地区計画の区域(集落地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、土地の区画形質の変更、建築物等の新築、改築又は増築その他政令で定める行為を行おうとする者は、当該行為に着手する日の三十日前までに、国土交通省令で定めるところにより、行為の種類、場所、設計又は施行方法、着手予定日その他国土交通省令で定める事項を市町村長に届け出なければならない。ただし、次に掲げる行為については、この限りでない。
一 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの
二 非常災害のため必要な応急措置として行う行為
三 国又は地方公共団体が行う行為
四 都市計画事業の施行として行う行為又はこれに準ずる行為として政令で定める行為
五 都市計画法第二十九条第一項の許可を要する行為その他政令で定める行為
2 前項の規定による届出をした者は、その届出に係る事項のうち設計又は施行方法その他の国土交通省令で定める事項を変更しようとするときは、当該事項の変更に係る行為に着手する日の三十日前までに、国土交通省令で定めるところにより、その旨を市町村長に届け出なければならない。
3 市町村長は、前二項の規定による届出があつた場合において、その届出に係る行為が集落地区計画に適合しないと認めるときは、その届出をした者に対し、その届出に係る行為に関し、設計の変更その他の必要な措置を執ることを勧告することができる。
4 市町村長は、前項の規定による勧告をした場合において、必要があると認めるときは、その勧告を受けた者に対し、土地に関する権利の処分についてのあつせんその他の必要な措置を講ずるよう努めなければならない。

重量鉄骨

簡単にいうと、使用する鉄骨の厚さが、6mm以上であれば重量鉄骨。
それでは6mm未満だったら何。思いますよね。もう答えはお分かりですね軽量鉄骨です。

重量鉄骨にするとどんなことができるか。
重量鉄骨造は、一つ一つの材料が厚く頑丈なため、軽量鉄骨造や木造住宅などと比較しても柱の本数を減らせます。その結果、建築可能な間取りパターンが増え、部屋を広くすることができます。

それと頑丈ということなので、高層階のビルは重量鉄骨で建築しますね。


重量鉄骨造のデメリットは、建築コストが高い点です。たとえば使用する材料自体が当然重い。とういことでその重量に耐えられるような地盤の改良や基礎を作る必要があります。材料費だけでなくそんなところもコスト高くなります。

受贈者

贈与を受ける人のことを受贈者といいます。
財産をもらうわけです。
税務署気になりますね。
リンクと引用します。

財産をもらったときの税金
 個人から財産をもらったときは、贈与税の課税対象となります。

 贈与税の課税方法には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあり、受贈者は贈与者ごとにそれぞれの課税方法を選択することができます。

 「相続時精算課税」は、親子間などの贈与で一定の要件(「相続時精算課税」参照)に当てはまる場合に選択できる制度です。

 注:会社など法人から財産をもらったときは、一時所得として所得税の課税対象となります。

〈贈与税の申告・納税〉
 贈与税の申告と納税は、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までにしなければなりません。

 納税については、贈与税額が10万円を超え、かつ、納期限(納付すべき日)までに金銭で納付することを困難とする事由があるときは、申請により5年以内の年賦で納める延納制度があります。この場合には利子税がかかるほか、原則として担保の提供が必要となります。

 注:贈与税については、財産を贈与した方と贈与を受けた方との間で連帯納付の義務があります。

〈不動産取得税〉
 贈与により土地や建物を取得したときには、地方税である不動産取得税がかかります。
 詳しくは、お住まいの都道府県税事務所の窓口にお尋ねください。

暦年課税
 1年間に贈与を受けた財産の合計額を基に贈与税額を計算するものです。
暦年課税の計算方法もリンク先には書かれていますが長くなるので省略します。
詳しく知りたい方は上のリンク先ご覧ください。

取得時効

一定期間、所有の意思をもって平穏かつ公然と他人の物を占有したとき、その物の所有権などの権利を取得することができる。所得時効こんな感じ。

取得時効が完成するのに要する期間には、2種類あって、
1、善意かつ過失なしで占有した場合には10年(短期取得時効)
2、それ以外の場合には20年(長期取得時効)となっています。
それ以外の場合というのは、例えば他人のものと知っていて占有していても、「自分のものにするんだ」という意思を持って20年専有すれば長期所得の対象になる。ということです。
賃貸契約を結んでしまうと、借りていると認めることになるのでたとえ20年専有していても時効は成立しません。

守秘義務

守秘義務、厚生労働省のホームページに判例付きで詳しく出ていたので、リンクと一部の引用します。


15.守秘義務
15-1 「守秘義務」に関する具体的な裁判例の骨子と基本的な方向性

基本的な方向性
(1) 労働契約上、労働者は使用者の業務上の秘密を保持すべき義務を負っています。
(2) 労働者が秘密保持義務違反をした場合、懲戒処分の対象となり得ます。
他方、労働者が自己の権利救済のために必要な企業秘密を含む情報を弁護士に開示したことについて、不当な目的とはいえず、秘密保持義務に違反したとはいえないとした事例があります。

リンク先判例が2つ紹介されています。詳しく知りたい方は上記リンク先ご覧ください。


主要構造部

主要構造部、建築基準法2条5号にしっかり書かれています。引用します。

五 主要構造部 壁、柱、床、はり、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、付け柱、揚げ床、最下階の床、回り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。

準禁治産者

心神耗弱 (しんしんこうじゃく) 者および浪費者で、家庭裁判所から準禁治産の宣告を受けた者。平成12年(2000)の準禁治産制度廃止、成年後見制度への移行により、浪費者が対象から外れて名称が被保佐人となった。

ここに被保佐人も書いておきます。
精神上の障害により判断能力が不十分であるとして、家庭裁判所から保佐開始の審判を受けた人。財産上の重要な法律行為について、保佐人の同意が必要となる。

[補説]禁治産制度における準禁治産者と異なり、浪費者は対象とならない。

準禁治産者ー浪費者=被保佐人
法改正により範囲がこんなように代わっています。

準景観地区

以下リンク先より準景観地区の引用でです。(リンク先はPDFで41枚開きます)

景観地区に準じて行為の規制ができますが 規制の項目 規制の担保措置 違反の是正 景観地区に準じて行為の規制ができますが
、規制の項目
、規制の担保措置
、違反の是正
措置等は条例で定める必要があります。


準工業地域

より引用します。

主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。

リンク先12の用途地域を完結に説明したイラストあります。

準住居地域

より引用します。

道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。

準耐火建築物

建築基準法第2条第九号の三に書かれています。引用します。

九の三 準耐火建築物 耐火建築物以外の建築物で、イ又はロのいずれかに該当し、外壁の開口部で延焼のおそれのある部分に前号ロに規定する防火設備を有するものをいう。
イ 主要構造部を準耐火構造としたもの
ロ イに掲げる建築物以外の建築物であつて、イに掲げるものと同等の準耐火性能を有するものとして主要構造部の防火の措置その他の事項について政令で定める技術的基準に適合するもの

引用はしませんが、国土交通省のホームページで図解入りでPDF44枚の13P~以降写真イラスト付きの資料あったのでリンクしておきます。

準耐火構造

上と同じ資料になります。
の14Pに、
○ 耐火構造は「一定時間の火熱が加えられた場合であっても、損傷などが生じない構造」として、準耐火構造は「一定時間
の火熱が加えられている間、損傷などが生じない構造(火熱が加えられなくなった後は、損傷などが生じることを許容)」とし
て、それぞれ性能が定められている。
と書かれています。

準都市計画区域

福井県のホームページリンクと引用します。



準都市計画区域

 では、本ページで解説する、「準」都市計画区域と都市計画区域はどこがちがうのでしょうか。

 都市計画区域が、一体の都市として総合的に整備・開発・保全する必要がある区域を指定するのに対し、準都市計画区域は、積極的な整備または開発を行う必要はないものの、そのまま土地利用を整序し、または環境を保全するための措置を講ずることなく放置すれば、将来における一体の都市として総合的に整備、開発および保全に支障が生じるおそれがある区域について指定します。

 都市計画区域は、都市計画税などを徴収し、それを財源に、道路や公園、下水道など(各種都市施設)の整備を行ったり、土地区画整理事業等の市街地開発事業を行ったりするのに対し、準都市計画区域は、「保全」の意味合いのみのため、そのようなことを行うことはできません。
 開発的なことを行う都市計画制度を活用することはできませんが、都市としての環境を保全するため、都市計画区域に準じた土地利用のルールが発生します。

※参考 : 準都市計画区域において具体的に不可能なことを挙げると以下のとおりです。

都市施設(道路・公園等)に関する都市計画決定
地区計画等に関する都市計画決定
市街地開発事業(土地区画整理事業等)に関する都市計画決定
都市計画税の徴収                           等



準防火地域

都市計画法第9条21引用します。

21 防火地域又は準防火地域は、市街地における火災の危険を防除するため定める地域とする。

もう少し詳しくということで、
南魚沼市のホームページからリンクと引用します。PDF1枚です。
準防火地域 【都市計画法第8条第1項第5号】



【概要】
規制内容はおおむね防火地域よりも緩やかとなっている。延面積が1500平方メートルを超える建築
物、あるいは4階建て(地階を除く)以上の建築物については耐火建築物としなければならない。 ま
た、延面積が1500平方メートル以下の建築物については、500平方メートルを超える建築物につい
ては耐火建築物または準耐火建築物としなければならない。 さらに500平方メートル以下の建築物
で3階建て(地階を除く)の建築物については耐火建築物または準耐火建築物あるいはより規制が
緩やかな「技術的基準に適合する建築物」でよい。 なお、木造建築物等の場合は、隣地から一定の
距離内で延焼のおそれのある部分[1]の外壁や軒裏は防火構造とすることが求められている。
建築物が防火地域・準防火地域・未指定区域のうち複数の地域・区域にまたがる場合、建築物全体
について最も厳しい地域の規制が適用される。すなわち、建築物が防火地域と準防火地域にまたが
る場合は建築物全体について防火地域の規制が適用され、準防火地域と未指定区域にまたがる場
合建築物全体について準防火地域の規制が適用される。ただし、建築物が防火区域外において防
火壁で区画されている場合は、その防火壁外の部分については、その防火壁外の部分の地域の規
定が適用される。
都市計画法第8条第1項第5号で規定され、市街地における火災の危険を防除するための地域。
建築物の屋根・外壁・軒裏の不燃化や開口部(窓やドアなど)の防火設備設置などが義務づけられ
る。



ショートセール

住宅ローンを利用して購入した住宅を、ローンの支払いが終わっていないのですが、お金を貸した銀行(債務書)が住宅の販売額を返済にまわしても、まだ不足するローンの残金を放棄することに同意した。そんな条件が成立することによる販売がショートセールです。

承役地

承役地のお話をするには、まず地役権のお話が必要になります。
自分の土地から、公道に出ることができない場合、自分の持ち物ではない他人の土地を利用することができる。民法第280条に書かれています。
条文引用します。

地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。ただし、第三章第一節(所有権の限界)の規定(公の秩序に関するものに限る。)に違反しないものでなければならない。

この地役権が設定されている場合に、利用される他人の土地のことを承役地といいます。

省エネ基準

省エネ基準2021年4月より改正になりました。
国土交通省が「ご注文は省エネ住宅ですか」という漫画の小雑誌公開しています。
下手な説明を書くより、よっぱどわかりやすいので、リンクしますのでご覧ください。


リンク先はPDFで20Pあります。

省エネ住宅ポイント

国土交通省がやっている制度です。
引用します。

省エネ住宅に関するポイント制度(省エネ住宅ポイント制度)は、省エネ住宅の新築やエコリフォームの普及を図るとともに、消費者の需要を喚起し、住宅投資の拡大を図る事を目的とし、一定の省エネ性能を有する住宅の新築やエコリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度です。

リンクもしておきます。

少額訴訟

少額訴訟について裁判所のHPより引用します。


1回の期日で審理を終えて判決をすることを原則とする,特別な訴訟手続です。
60万円以下の金銭の支払を求める場合に限り,利用することができます。
原告の言い分が認められる場合でも,分割払,支払猶予,遅延損害金免除の判決がされることがあります。
訴訟の途中で話合いにより解決することもできます(これを「和解」といいます。)。
判決書又は和解の内容が記載された和解調書に基づき,強制執行を申し立てることができます(少額訴訟の判決や和解調書等については,判決等をした簡易裁判所においても金銭債権(給料,預金等)に対する強制執行(少額訴訟債権執行)を申し立てることができます。)。
少額訴訟判決に対する不服申立ては,異議の申立てに限られます(控訴はできません。)。
 民事訴訟のうち,60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて,原則として1回の審理で紛争解決を図る手続です。即時解決を目指すため,証拠書類や証人は,審理の日にその場ですぐに調べることができるものに限られます。法廷では,基本的には,裁判官と共に丸いテーブル(ラウンドテーブル)に着席する形式で,審理が進められます。

引用元リンクしておきます。
裁判所少額訴訟をこれから起こす人のために、どこの裁判所に訴えるのか?必要書類は何?そんな質問に対応したHPもありましたので、リンクしておきます。



浄化槽

浄化槽とは、大分県のホームページより引用します。
浄化槽とは日常生活で生じた汚水やし尿を微生物の働きにより分解し、放流するための施設です。
わたしたちは毎日の生活の中で、1日1人当たり約250リットルとたくさんの水を使用しています。その水の多くは最終的に汚水となって川や海へと流れていきます。
しかし、汚水のままの状況で、何も処理されず放流されると水質汚濁がすすみ、天然自然に恵まれた大分県の水環境は破壊されることになります。

 そこで、水環境を守るため、汚水を処理し、きれいな水を取り戻すのが浄化槽です。

引用先の大分県のホームページ、リンクしておきます。
環境省に「浄化槽サイト」という動画やQ&Aまである総合解説サイト発見したのでこっちもリンクしておきます。


小規模宅地の特例

相続のお話になります。

小規模宅地等の特例とは一定の要件を満たすと土地の相続税評価額を最大80%減額できる制度です。

税務署の関連ページ引用とリンクします。
個人が、相続又は遺贈により取得した財産のうち、その相続の開始の直前において被相続人等の事業の用に供されていた宅地等又は被相続人等の居住の用に供されていた宅地等のうち、一定の選択をしたもので限度面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、一定の割合を減額します。この特例を小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例といいます。
 なお、相続開始前3年以内に贈与により取得した宅地等や相続時精算課税に係る贈与により取得した宅地等については、この特例の適用を受けることはできません。

小規模滅失

マンションのような区分所有建物のお話になります。
建物の価格の2分の1以下に相当する部分が、地震・火災等により滅失することを「小規模滅失」という。
小規模と「規模」という用語使うので面積のお話だと思ったら、価格で規模を決めるのですね。

償却

借金などの負債をすっかり返すこと、償却です。

減価償却の方が目にすること多いかもしれません。
確定申告に項目がありますね。
高額で購入したものをその年にすべて経費にするのではなく・
何年かに分けて経費で落としていくわけです。
購入時より毎年資産価値が下がっていきます。
負債というわけではないですね、一括で買ったものを何年かに分けて申告していきます。
最終的に取得価格の何%かの残存価格になったときに減価償却終了となります。

商業地域

用途地域の一つです。
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。


国土交通省のホームページにイラスト付きですべての用途地域の解説発見したのでリンクしておきます。

証券保管振替機構

証券保管振替機構のHPより事業内容引用します。
1 株式等振替業務
2 短期社債振替業務
3 一般債振替業務
4 投資信託振替業務
5 一般振替DVP業務
6 決済照合業務
7 外国株券等保管振替決済業務
8 その他業務

沿革です
1984年5月15日    「株券等の保管及び振替に関する法律」公布(同年11月14日施行)
1984年12月6日    法務大臣、大蔵大臣より設立許可、財団法人証券保管振替機構(財団)発足
1985年5月27日    法務大臣、大蔵大臣より保管振替機関としての指定
1991年10月9日    保管振替事業の開始(当初東証上場50銘柄を対象)
1992年10月9日    保管振替事業の全面実施
2000年5月8日    新保振システム稼働
2001年6月27日    「株券等の保管及び振替に関する法律の一部を改正する法律」公布(2002年4月1日全面施行)
2001年9月10日    決済照合システムの稼働
2001年11月2日    「証券保管振替機関の株式会社化の具体的枠組みについて」の公表(日証協主宰「証券受渡・決済制度改革懇談会」)
2001年11月26日    新株予約権付社債券(CB)の取扱い開始
2002年1月4日    株式会社証券保管振替機構を設立
2002年6月17日    財団から保管振替事業の全部譲受(財団は解散)
2003年1月10日    「社債等の振替に関する法律」に基づく振替機関として指定
2003年3月31日    短期社債振替制度の実施
2003年6月6日    株式会社ほふりクリアリング設立
2004年4月6日    株式会社ほふりクリアリングが有価証券債務引受業の免許を取得
2004年5月17日    一般振替DVP決済の取扱い開始
2004年6月9日    「株式等決済合理化法」公布
2005年2月14日    決済照合システムへの国債レポ・現先の照合機能の追加
2006年1月10日    一般債振替制度の実施
2006年5月1日    外国株券等保管振替決済業務の実施
2007年1月4日    投資信託振替制度の実施
2008年1月4日    上場投資信託振替制度の実施
2008年2月1日    受益証券発行信託の受益証券に係る保管及び振替決済業務の実施
2009年1月5日    株式等振替制度の実施(株券等保管振替制度の廃止、上場投資信託振替制度の吸収)
2010年7月1日    株式等振替制度において受益証券発行信託の受益証券の取扱いを開始(受益証券発行信託受益証券保管振替決済制度の廃止)
2014年1月6日    新システム(2014システム)の稼働(貸株DVPの実現、ISO20022の導入等)
2014システムの対応等について
2015年7月24日    指名委員会等設置会社に移行
2016年1月4日    共通番号の取扱いを開始(株式等振替制度、外国株券等保管振替決済制度)
2016年2月12日    大阪事務所を開設し二拠点体制を構築
2018年5月1日    国債の決済期間短縮化(T+1化)対応の実施(決済照合システム)
2019年7月16日    株式等の決済期間短縮化(T+2化)対応の実施(株式等振替制度、外国株券等保管振替決済制度)
2020年11月24日    新システム(2020システム)の稼働(株式等口座振替システムのオープン化、共通基盤の構築等)

リンクしておきます。


使用細則

マンションなどの区分所有建物のお話になります。

管理規約に基づいて設定される共同生活上の詳細なルールのこれが使用細則になります。

区分所有法という法で定めて、法律で定めるほどの事でもない部分を規約で定めてさらに細かい部分が細則になるわけです。


少子高齢化

新生児の数が減っています。
老人の数が途中から増えるとということはあり得ませんが、日本の老人はご長寿。
新生児の数増えないということは、人口が増加しないということになります。
人口が増えていかないのに、老人が長生きすることによって、全人口に占める老人の割合が増えてきます。
少子高齢化そういうことですね。

使用収益

自分の持ち物を活用して、利益を得ること。
簡単に書くと使用収益こんな感じです。

使用貸借

貸主が、借主に無償で物件を引き渡すこと、これが使用貸借です。
ありがたいお話ですね。
不動産の使用貸借もありますが、本やCDを無償で人に貸しても使用貸借になります。
ここから不動産に限定して書いていきます。
借地借家法の適用はありません。
不動産で有料だと賃貸借契約結びますね。
使用貸借は契約書無くてもOKです。
貸主さんは、物件に不具合が出てきても、修理する義務はありません。
借主さんが修理しても、その料金を貸主さんは支払う義務はありません
借主が死亡すると契約は終了となります。


自用地

他人の持ち分を含まない、用地のことです。
その土地の相続や贈与を受けるかたは、税金の対象になる土地になります。

国税庁のホームページには、

甲は、次の図のように所有するA土地に隣接しているB土地を借地して、A、B土地上に建物を所有しています。この場合の宅地及び借地権の価額は、どのように評価するのでしょうか

こんな質問と答えが出ていました。


上棟

「じょうとう」と読みます。上棟げ・と書くと、「むねあげ」と読みます。棟上式は「じょうとうしき」「むねあげしき」どっちもありです。

上棟とは、家を建てる時、柱や梁を組み立てその上に棟木(屋根の一番高い位置で、母屋や軒桁と平行方向に取り付けられる部材)を上げることです。


譲渡所得

国税庁によると。
土地、建物、株式等、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得を譲渡所得といいます。

以下国税庁のページリンクしておきます。
様々な譲渡を行った時の事例付きで解説出ています。

譲渡損失

国税庁の不動産譲渡の譲渡損失の解説引用します。

個人が、土地又は建物を譲渡して長期譲渡所得又は短期譲渡所得の金額の計算上譲渡損失の金額が生じた場合には、その損失の金額を他の土地又は建物の譲渡所得の金額から控除できますが、その控除をしてもなお控除しきれない損失の金額は、事業所得や給与所得など他の所得と損益通算することはできません。

 なお、長期譲渡所得に該当する場合で居住用財産を譲渡したときに生じた譲渡損失の金額については、一定の要件を満たす場合に限り、譲渡をした年に事業所得や給与所得など他の所得との損益通算をすることができ、これらの通算を行ってもなお控除しきれない損失の金額については、その譲渡の年の翌年以後3年間にわたり繰り越して控除することができます。

(注)
1 長期譲渡所得とは、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える土地又は建物の譲渡による所得です。
2 短期譲渡所得とは、譲渡の年の1月1日における所有期間が5年以下の土地又は建物の譲渡による所得です。
(所法69、措法31、32、41の5、41の5の2)


引用元です。

この引用元から、さらに、
3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
についてもリンクされていますので、関心のある方はご覧ください。



譲渡担保

譲渡担保2種類あるようです。

〔清算型〕 担保権者は、債務不履行の場合には目的物を任意に売却してその代金を元利金の弁済に充て、残余があれば債務者に返還します。

〔流質型〕 特約により弁済に代えて債権者が目的物の所有権を完全に取得します。

以下国税庁のホームページ図もついて書かれていますのでリンクしておきます。

譲渡担保が実行された場合の課税関係|国税庁

消費者契約法

消費者契約法の第一条の目的条文引用します。

(目的)
第一条 この法律は、消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差に鑑み、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合等について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とするほか、消費者の被害の発生又は拡大を防止するため適格消費者団体が事業者等に対し差止請求をすることができることとすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする。

以下リンクもしておきます。

消費者契約法 | e-Gov法令検索

個人が、事業としてまたは事業のために契約の当事者となる場合を以外で。締結する不動産の売買や賃貸借、あるいはそれらを仲介する契約も消費者契約であり消費者契約法が適用されます。
宅地建物取引業法の規定と競合する場合にはどうなるのでしょうか?
その場合宅地建物取引業法の規定が優先して適用されるようです。



消費税

国税庁のホームページには以下のようにかかれています。

・消費税は、商品・製品の販売やサービスの提供などの取引に対して広く公平に課税される税で、消費者が負担し事業者が納付します。

公平に課税されますが、よく言われていることですが、お金をたくさん持っていない人は負担感大きいと思います。
消費税が課税されない取引もあります。以下列挙します。

1 土地の譲渡、貸付け(一時的なものを除く。)など
2 有価証券、支払手段の譲渡など
3 利子、保証料、保険料など
4 特定の場所で行う郵便切手、印紙などの譲渡
5 商品券、プリペイドカードなどの譲渡
6 住民票、戸籍抄本等の行政手数料など
7 外国為替など
8 社会保険医療など
9 介護保険サービス・社会福祉事業など
10 お産費用など
11 埋葬料・火葬料
12 一定の身体障害者用物品の譲渡・貸付けなど
13 一定の学校の授業料、入学金、入学検定料、施設設備費など
14 教科用図書の譲渡
15 住宅の貸付け(一時的なものを除く。)

リンクしておきます。

消滅時効

権利を持っていても、その権利を行使しないまま一定期移管が経過した場合。
たとえば、「貸したお金を返して頂戴と」催促しない場合などです。
その権利を消滅させること、消滅時効です。

民法改正で、時効の期間が変更になっている部分あります。
法務省が、PDFで11枚の図表入りの解説公開しているので以下リンクしておきます。




所得控除

国税庁のホームページには、
所得控除とは、各納税者の個人的な事情を加味して税負担を調整するものです。
と書かれています。
具体的に22種類書かれています。
リンクしておきます。


所有権

法令の範囲内で、という制限ががりますが、ある特定の有体物を自由に使用、収益又は処分することができる権利。が所有権です。
どんな制限があるのか気になりますね。
公共の福祉のために建築基準法や都市計画法、土地収用法など様々な法令上の制限があります。
また、抵当権や借地権などの司法上の権利によっても、制限をうけることがあります。


所有権移転登記

不動産(不動産登記法においては土地及び建物)の所有権が現在の登記名義人Aさんから他人のBさんに承継された場合、第三者に対抗するためには原則として所有権移転登記が必要となる(民法177条)。
その方法は一般承継か特定承継かによって一部手続きが異なる。なお、所有権の登記のない不動産については、まず所有権保存登記(不動産登記法74条ないし76条、不動産登記規則157条)を行わなければならない。

民法177条の引用します。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法 (平成16年法律第123号)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

一般承継ですが、承継する対象となる人が持っている物や権利をそっくりそのまま受け継ぐことです。

特定承継ですが、そっくりそのままではなくて、特定の物や権利のみを受け継ぐという違いがあります。




所有権保存登記

登記内の甲区欄に「所有者が誰か」を明示することを「所有権保存登記」といいます。
登記する時に甲区欄に所有権に何も書かれていなくて、最初に行われる所有権の登記になります。
甲区欄に既に記載がある場合は、所有権移転登記になります。


所有権留保

売買することは決定しているのですが、支払いが一括ではなく分割払いの場合、支払いが済むまでの間、所有権の移転はしないで売主さんがもったままでいることを「所有権留保」といいます。
売り主に悪意がある場合、所有権は自分がもったままなので、ほかの人とさらに売買契約をする可能性も否定できませんね。売主に悪意がなくても倒産する場合も考えられます。
というわけで、
売主が宅建業者で買主が個人の場合、代金の10分の3を超える支払いがある場合には、業者は所有権留保をしてはならないと定められています。

シルバーマンション

有料老人ホームはシルバーマンションと言わないようです。
それ以外の、
医療機関と連携しているもの、
生活支援サービスや介護サービスと組み合わせたもの、
短期滞在型のものなど、
実は、シルバーマンション明確な定義がないようです。
そのため、サービス内容や価格設定も様々です。

白色申告

法人ではない、個人事業主も確定申告する必要があります。選択肢は白色申告と・青色申告となります。
白色の方が所得から控除され額は少なくなりますが、提出書類は簡単になっています。

白地

公図の上で地番が付されていない国有地のことです。
つまり国有地以外の「白地」は無さそうですね。

真壁

柱を外に現して仕上げた壁のことをいいます。大壁に対する言葉です。
日本ではほどんどが大壁ですが、純和風のお宅では柱が出ている真壁造りの和室がよくありますね。
真壁(しんかべ)と読みます。


シングル葺き

金属板葺き
スレート葺き
アスファルトシングル葺き
これら全て「シングル葺き」の一種となります。
薄い板を並べる基本的な屋根の葺き方のことです。

親権者

法務省のホームページに親権者についてのQ&Aがありましたので4つ全て引用します。

Q1 親権とは何ですか。
(A)
 「親権」とは,子どもの利益のために,監護・教育を行ったり,子の財産を管理したりする権限であり義務であるといわれています。親権は子どもの利益のために行使することとされています。
 父母の婚姻中は父母の双方が親権者とされており,父母が共同して親権を行使することとされています。
 父母が離婚をする場合には,父母のうち一方を親権者と定めることとされており,離婚後は,その者が親権を行使することとなります。

Q2 父母が離婚する際の親権者はどのように決めるのですか。
(A)
 親権者は,まずは父母の協議によって定めることとされています。子どもの監護・教育に関する事項(進学,医療等)や,財産に関する事項について,父母のどちらが決定するのが子どもの利益となるのかという観点から,しっかりと話し合うようにしてください。
 協議によって定めることができない場合や,協議をすることができない場合には,協議離婚をすることができませんので,家庭裁判所における調停や裁判によって離婚することとなり,親権者も,その手続の中で定められることとなります。

 家庭裁判所における離婚の手続の概要についてはこちら (裁判所のサイトに移動します。)

Q3 父母が離婚した後は,子どもはどこで暮らすことになるのですか。
(A)
 親権者は子どもが住む場所を決めることができますので,子どもは親権者と暮らすことになることが多いと考えられます。
 なお,親権は子どもの利益のために行使することとされていますので,親権者であっても,他方の親と子どもとを会わせたくないという理由だけで子どもを連れて転居するといったことをしてはいけません。ただし,相手から身体的・精神的暴力等の被害を受けるおそれがあるなど,子どもの最善の利益に反する場合には,このことは当てはまりません。

Q4 父母が離婚した後は,子どもは親権者と同じ氏(名字)になるのですか。
(A)
 父母が離婚をして,父母のいずれかが婚姻前の氏に戻ったとしても,子どもの氏(名字)は,父母の婚姻時のままです。これは,親権者となった方の氏が変わった場合でも同じです。
 子どもの氏は,親権者が,家庭裁判所の許可を得て変更します。

引用元リンクしておきます。



申告分離課税

申告分離課税これは税務署に聞くのが一番ですね。
引用します。

[令和3年4月1日現在法令等]

 所得税は、各種の所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算して確定申告によりその税金を納める総合課税が原則です。
 しかし、一定の所得については、他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算し(この点が総合課税制度と異なります。)、確定申告によりその税額を納めることとなります(この点が源泉分離課税制度と異なります。)。これが申告分離課税制度です。
 申告分離課税制度となっている例としては、山林所得、土地建物等の譲渡による譲渡所得、株式等の譲渡所得等、平成28年1月1日以後に支払を受けるべき特定公社債等の利子等に係る利子所得及び一定の先物取引による雑所得等があります。
 また、平成21年1月1日以後に支払を受けるべき上場株式等の配当所得(平成28年1月1日以後は特定上場株式等の配当等に係る配当所得)については、申告分離課税を選択することができます。

引用元、リンクしておきます。

新住宅市街地開発事業

昭和38年(1963年)に制定された新住宅市街地開発法が元になっています。
今これ書いている、2021年から見ても58年前の法律です。どこが「新」なのかそんな感じですね。

第一条の目的条文引用します。

(目的)
第一条 この法律は、住宅に対する需要が著しく多い市街地の周辺の地域における住宅市街地の開発に関し、新住宅市街地開発事業の施行その他必要な事項について規定することにより、健全な住宅市街地の開発及び住宅に困窮する国民のための居住環境の良好な相当規模の住宅地の供給を図り、もつて国民生活の安定に寄与することを目的とする。

この法律の全文見たい方以下リンク先ご覧ください。
制定からだいぶたっている法律なので、削除になってる部分も結構あります。

住居が必要とされいる場所で、大量の住宅地を供給することを目的とした法律です。
皆さんご存じの、大阪の千里ニュータウンや東京の多摩ニュータウン、茨城のつくば研究学園都市などがこの事業で住宅供給されました。



浸水被害軽減地区

浸水被害軽減地区てどんな地区なのか?
「浸水被害の拡大を抑制する効果が認められる地区」ということになります。
指定の対象こんなとこです。

○ 洪水浸水想定区域(隣接・近接する区域を含み、河川区域を含まない)内で、浸水の拡大を抑制する効用(注)があると認められる輪中堤等の盛土構造物、自然堤防等を指定
○ 周辺の家屋等の立地状況や土地利用の計画等を踏まえて指定
○ 一定の行為規制を課すものであることから真に必要な範囲に限定して指定

この指定をする権限者は水防管理者になります。

○ 水防管理者は、浸水被害軽減地区の指定をするときは、当該地区を公示するとともに、その旨を当該市町村長及び土地所有者に通知しなければならない。

さらに、標識も必要になります。

○ 水防管理者は、浸水被害軽減地区を指定したときは、浸水被害軽減地区である旨を表示した標識を設けなければならない。

国土交通省にPDF7枚の写真・図入りの資料ありますのでリンクしておきます。

浸水想定区域図

最初から引用します。

国土交通省及び都道府県では、洪水予報河川及び水位周知河川に指定した河川について、洪水時の円滑かつ迅速な避難を確保し、又は浸水を防止することにより、水害による被害の軽減を図るため、想定し得る最大規模の降雨により当該河川が氾濫した場合に浸水が想定される区域を洪水浸水想定区域として指定し、指定の区域及び浸水した場合に想定される水深、浸水継続時間を洪水浸水想定区域図として公表しています。

引用元リンクしておきます。

東日本の地震もあってか、浸水というと津波関係が結構検索できました。
神奈川県リンクしておきます。


人造大理石

天然の大理石(だけではなく他の石が混じる場合もあるようです)を粉砕したものを、セメントや樹脂で固めたものです。これが人造大理石

ついでに書くと、大理石等の天然の石を使わずに作った場合、人工大理石になります。

新耐震基準

このお話はやっぱり国土交通省ですね。
先にリンク先から紹介します。

「新」とついていますが、

・建築基準法に基づく現行の耐震基準は、昭和56年6月1日に導入されました。

新耐震基準が注目されたのが、

・阪神・淡路大震災では、住宅・建築物の倒壊による大きな被害が見られました。特に昭和56年以前に建築されたものに大きな被害が発生しました。

新旧の違いなのですが、
新は「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」となっています。
この条件を旧の耐震基準は満たしていないわけです。

賃貸住宅借りる時や、中古住宅購入する時、その建物が昭和56年前か後か(新耐震基準で建てられているかどうかということ)チェックポイントになります。
契約時そのこと、不動産屋さんから説明あると思います。
ただ40年以上前の建築物になるので、賃貸でもかなりまれ、中古住宅として販売するより中古建物有で土地としてしてだけの販売になっている可能性が高そうです。
販売条件に、更地にして引き渡すが、建物付きで引き渡すか記載されていると思います。


信託

信託法というのがあります。
そこから引用します。

第二条 この法律において「信託」とは、次条各号に掲げる方法のいずれかにより、特定の者が一定の目的(専らその者の利益を図る目的を除く。同条において同じ。)に従い財産の管理又は処分及びその他の当該目的の達成のために必要な行為をすべきものとすることをいう。


心裡留保

心裡留保、民法の93条に書かれています。
条文引用します。

(心裡留保)
第93条
意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意でないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

本人の意思は、○なんだけど。×と言ってしまうことが心裡留保です。
だったら〇でしょうと思いますよね。
民法に書いてある、「そのためにその効力を妨げられない」の意味はいくら○だと思っていても×と言ったのだから、×と言ってしまった事実を認めます。
そんなお話になっています。
○だと思ってたら、あくまでも〇と言わないとだめですね。

ただし、×だと言ったとしても、言われた相手が、本当は○だということを知っているか、知ることができる場合は、たとえ×と言っても本意である〇にします。
ただ、言われた相手が、×と言ったことをそのまま信じてしまうような、悪意のない善意の第3者の場合は×にします。

わかりやすく書いたつもりですが、余計に判りにくくなっていなければ良いのですがいかがでしょうか?
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  • 当社定休日
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