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「と」①

ドアクローザー

ドアを開けたとき、ゆっくり閉まるようにドアノブの反対側の蝶番側上のほうで活躍している関節を含む腕みたいなのありますね。あれがドアクローザーです。閉まる速度は調整されていて、一般的にはドアが閉じる直前はゆっくり動いてドアに間違えて指を挟まないようにしてくれています。
 

戸当たり

ドアを勢いよく開けたときに壁に当たって傷つかないように、足元の方でドアも傷にならないようクッションの付いた棒にぶつかるようになってますね。あれが戸当たりです。

等価交換方式

土地を持っている人が土地を提供します。デベロッパーさんがそこに建物を建てます。それぞれが提供した資産価値に応じてそれぞれが土地と建物を分割して所有することを言います。それぞれが元々持っていないものを入手できるわけですね。

動機

何かの行動をしました。なんでその行動をしたのでしょうか?その理由が動機です。衝動に任せて行動することは理性が働かなかったりして問題があることが多いようです。転びそうになった時無意識で受身を取った、なんていうのは動機はなくても訓練の賜物ですね。

登記義務者

不動産の売買だと、売った方が登記義務者。住宅ローンを銀行から借りて抵当権を設定しました。完済したとき抵当権を抹消するのは銀行が登記義務者となります。
反対に買った方や住宅ローンを借りた側は登記権利者と言います。

登記記録

土地一筆ごと、建物一戸ごとに同じ土地の上にあっても、別々登記記録があります。
表題部は住所などその土地または建物の住所・地番。面積などの基本情報が書かれています。
これの権利部甲区を見ると今までの所有者が並んでいます。
権利部乙区を見ると、抵当権誰が持っているかわかります。
履歴もわかるようになっています。

登記権利者

不動産の売買だと、買った方が登記権利者。住宅ローンを銀行から借りて抵当権を設定しました。完済したときに登記権利者となります。
反対に売った方や銀行側は登記義務者と言います。

登記識別情報

登記を終えたとき、その最終的な所有者にたいして、確かにあなたが真正な所有者ですと通知される12桁の番号のことです。
 
 

登記識別情報通知書

登記が書面申請されたとき12桁の登記識別情報が書面で発行されこれが登記識別情報通知書です。オンライン申請された場合書面ではなく、暗号化されてインターネット経由で発行されます。

登記事項証明書

「登記事項証明書」と、「登記簿謄本」実は記載内容は一緒なのです。
コンピューター処理したデーターを専門の用紙で印刷したものが、「登記事項証明書」
登記事項は登記用紙に記載され保管されていますが、その登記用紙をコピーしたのが、「登記簿謄本」です。
「登記簿謄本」をデジタル化することによって「登記事項証明書」ができるわけですね。記載内容が一緒になるわけです。

登記事項要約書

旭川地方法務局のQ&A引用します。


Q:登記事項証明書(登記簿謄本)と登記事項要約書の違いはなんですか。

A:登記事項証明書(登記簿謄本)は,登記記録の全部又は一部の事項を証明するもので,登記官の証明が付されます。
 登記事項要約書は,登記記録の概要を記載した書面で,その内容も限定されており,管轄する法務局の窓口においてのみ発行されるものです。
 なお,登記事項要約書には,登記官の証明は付されません。

登記所

登記所、不動産登記法第6条に出てきます。
引用します。
(登記所)
第六条 登記の事務は、不動産の所在地を管轄する法務局若しくは地方法務局若しくはこれらの支局又はこれらの出張所(以下単に「登記所」という。)がつかさどる。
2 不動産が二以上の登記所の管轄区域にまたがる場合は、法務省令で定めるところにより、法務大臣又は法務局若しくは地方法務局の長が、当該不動産に関する登記の事務をつかさどる登記所を指定する。
3 前項に規定する場合において、同項の指定がされるまでの間、登記の申請は、当該二以上の登記所のうち、一の登記所にすることができる。

登記情報交換システム

家の近所の登記所で、管轄に関係なく全国の登記事項証明を入手できるサービスが登記情報交換サービスです。

何でもできるわけではないので、引用しておきます。

Q:他の登記所が管轄する不動産の証明書及び商業・法人の証明書,印鑑証明書の交付は可能でしょうか。

A:登記事務のコンピュータ化が進展したことにより,これまで管轄登記所に出向いていただくか,郵便等によってしか交付を受けられなかった登記事項証明書等が最寄りの登記所で交付を受けることができるようになりました。すなわち,A登記所に備え付けられた登記情報の登記事項証明書の交付請求及び交付をB登記所においてできるということになります。
 ただし,請求できる証明書は,不動産の場合は,登記事項証明書のみであり,登記事項要約書・地図等の写しについては管轄する登記所においてしか取得できませんので,管轄登記所に直接出向いて請求して下さい。また,登記事項証明書であっても共同担保目録の一部事項,区分建物(一棟全部の)「全部事項」又は「現在事項」及び閉鎖登記記録の請求等はできません。
 会社・法人の場合は,登記事項証明書及び印鑑証明書の請求ができます。不動産,会社・法人とも物件によっては,登記事項が多い場合等既述した事項以外にも制限があり請求できない場合がありますので御了承下さい。
 このシステム(登記情報交換システム)は,県外の登記所でも利用できます。

登記簿謄本

登記簿謄本とは、建物や土地に関わる権利情報がまとめられている紙媒体の帳簿(登記簿)をコピ-したものです。
コピーを日本語にしたら謄本。そんな感覚です。アナログですね。

今はデジタル時代、それ対応したのが登記事項証明書。

登記事項証明書は、建物や土地に関わる権利情報が記載されたデジタル媒体の登記簿を印刷したものです。

登記名義人

一筆の土地または一個の建物に関する登記記録に記載された不動産に関して、所有権・賃借権・抵当権などの権利を有する者として記載されている人のことを「登記名義人」といいます。


動産

定着物でないものが動産です。
現金、テーブル、箪笥など動産です。
動産は引き渡すことで権利の変動が出来ますが、不動産は動かせないので、登記によって引き渡しを実行します。

投資口

不動産投資信託へ投資する投資法人(投資家の資金で投資を行う法人)へ出資する単位のことを出資口といいます。

最低出資口どの位のお値段?気になりますね。

証券取引所に上場されている不動産投資信託の場合、20万円から100万円程度とのことです。
幅が80万もありますね。


投資証券

まず会社の株券と同じ感覚持って下さい。
不動産投資信託に投資する投資法人において、その投資主であることを表す証券のことを投資証券と言います。
その単位は投資口になりますね。

投資信託委託業者

まず驚くべきことを一言

不動産投資信託における投資法人は、資産運用方針・資金調達方針を決定する主体ではあるが、専門的な不動産運用の部署を投資法人の内部に設置することは法律上できない。

運用方針を決定しても、実際の運用は出来ないの?
なんかそんなように読めますね。

そこで投資信託委託業者に実際の運用はお任せするようです。

投資主総会

株式会社の株主総会に似たものです。
不動産投資信託の場合株式会社ではないのですが、投資主に対してこんなことしたいけどどうでしょう?
と投資法人の重要な事項を決定するために開催する投資主の総会のことを、投資主総会と言います。
この投資主総会なのですが、
一定の重要な事項については数年に一度、投資主の総会を開催して、投資主の議決を経なければならない。
と開催が義務になっています。
一般的な役員の任期に合わせて2年に1度開催されているようです。

投資物件

投資という事で、既に手持ちに物件は考えにくいのですが、手持ちの物件をリフォームして賃貸にして利益を得たら、投資物件と言えるでしょうかね?
購入した物件を賃貸にして利益をあげたり、(インカムゲインと言います)売却して利益をえること(キャピタルゲインといいます)を目的に投資する物件が投資物件です。
当然投資物件から利益が得られないこともあるようですね。

同時履行の抗弁権

「貴方がやってくれないなら、私もしませんよ」同時履行の抗弁権そういう意味です。
相手だって、「貴方がしないと私もしないよ」と言えますね。
ただし、特約で先にどっちがするか決められている場合はその特約を守る必要があります。

動線

動線を確保する。
こんな使いかたします。

人や物がAからBへ移動する時、その移動に使うのに必要な場所が動線。
動線確保しないとA~Bへ移動できません。

道路

道路の定義って、道路交通法・道路法・土地改良法・森林法・港湾法・道路運送法・建築基準法それぞれにあるようです。
ここに掲載するなら当然建築基準法の道路です。

建築基準法42条引用します。
(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。
一 道路法(昭和二十七年法律第百八十号)による道路
二 都市計画法、土地区画整理法(昭和二十九年法律第百十九号)、旧住宅地造成事業に関する法律(昭和三十九年法律第百六十号)、都市再開発法(昭和四十四年法律第三十八号)、新都市基盤整備法(昭和四十七年法律第八十六号)、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法(昭和五十年法律第六十七号)又は密集市街地整備法(第六章に限る。以下この項において同じ。)による道路
三 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に存在する道
四 道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法による新設又は変更の事業計画のある道路で、二年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
五 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
2 都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル(同項の規定により指定された区域内においては、三メートル(特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル)。以下この項及び次項において同じ。)の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。
3 特定行政庁は、土地の状況に因りやむを得ない場合においては、前項の規定にかかわらず、同項に規定する中心線からの水平距離については二メートル未満一・三五メートル以上の範囲内において、同項に規定するがけ地等の境界線からの水平距離については四メートル未満二・七メートル以上の範囲内において、別にその水平距離を指定することができる。
4 第一項の区域内の幅員六メートル未満の道(第一号又は第二号に該当する道にあつては、幅員四メートル以上のものに限る。)で、特定行政庁が次の各号の一に該当すると認めて指定したものは、同項の規定にかかわらず、同項の道路とみなす。
一 周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認められる道
二 地区計画等に定められた道の配置及び規模又はその区域に即して築造される道
三 第一項の区域が指定された際現に道路とされていた道
5 前項第三号に該当すると認めて特定行政庁が指定した幅員四メートル未満の道については、第二項の規定にかかわらず、第一項の区域が指定された際道路の境界線とみなされていた線をその道路の境界線とみなす。
6 特定行政庁は、第二項の規定により幅員一・八メートル未満の道を指定する場合又は第三項の規定により別に水平距離を指定する場合においては、あらかじめ、建築審査会の同意を得なければならない。

道路位置指定

道路位置指定(建築基準法第42条第1項第5号)
横浜市がしっかり解説しているので引用します。

道路位置指定とは
概要
建築物の敷地は、建築基準法(昭和25年法律第201号、以下「法」という。)第42条の道路の定義に該当する『道路』に接していなければなりません。(法第43条第1項)
その道路として認められるものの一つとして、法第42条第1項第5号に『土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの』と規定されています。
これが『道路の位置の指定』です。
また、その土地が宅地造成等規制法の規制区域で、造成を伴う場合には、併せて宅地造成の許可が必要となります。なお、道路の位置の指定を受けて、土地利用を図れる区域の面積は、都市計画法の開発許可の対象とならない500m2未満の土地に限られます。

関係権利者等の同意
意義
道路の位置の指定を受けた場合、当該道路敷については、道路としての性格上、建築物等を築造することができず(法第44条及び法第45条)、私有地に重大な権利の制限が課せられることになります。
そこで、道路の位置の指定申請にあたっては、「指定を受けようとする道路の敷地となる土地の所有者及びその土地、又はその土地にある建築物若しくは工作物に関して権利を有する者並びに当該道を令第144条の4第1項及び第2項に規定する基準に適合するよう管理する者の承諾書」が必要になります。
承諾書を必要とする関係権利者等の範囲
指定を受けようとする道路の敷地となる土地の権利者及び当該土地の管理者。
権利の範囲は、所有権、地上権、貸借権、抵当権、永小作権、地役権、質権、先取特権等の権利を有する者(仮登記権利者を含む)。
権利者は、土地登記簿謄本の甲区(所有権)及び乙区(所有権以外の権利)の記載事項により判断します。
管理者は、指定を受けようとする道路及び避難通路の敷地となる土地を、指定を受けた際の基準に適合するよう管理する者をいい、当該土地の所有者は管理者とみなします。土地の所有者以外にも管理者がいる場合には、当該管理者からも承諾が必要となります。
印鑑登録証明書等 
真正な権利者又は管理者の捺印であることを確認するために印鑑登録証明書は、必ず添付してください。
各証明書等の有効期限 
関係権利者等の承諾の有無については、後に問題を残すことを防ぐため、登記簿謄本、証明書類等は、可能な限り最新のものを添付してください。
登記簿謄本については、申請時から1ケ月以内、印鑑登録証明書については、申請時から3ケ月以内のものを原則とします。

登録講習

登録講習とは宅建試験(全50問)の試験の一部(5問)が免除される講習です。
誰でも受講できるわけではなくて、従業者証明書(業法第48条第1項)を持っている人でないと受講することができません。
一般の方は受講できないということです。
 「登録講習修了試験」に合格した者が、「登録講習修了者」(省令第10条の5第1項第6号)」として、試験の一部(5問)免除がある試験を申し込むことが出来ます。
講習を受講中の人は、登録講習修了者として試験を申込むことは出来ません。講習修了者証明書を取得後に試験を申し込む必要があります。
登録講習は宅建試験の日程考えて講習機関が定められているので、普通に申し込めば5問免除、つまり45問解くことで試験が終了になる方での申し込みできるはずです。
宅建試験の勉強する場合、5問免除の部分わかるように参考書、書かれているので余計な勉強する心配ありませんよ。

登録実務講習

宅建試験合格後「宅地建物取引士」の免許証の発行申請をするのですが、そのためには2年間の実務経験が必要です。
2年間の実務経験なくても試験は受けられます。
そういった実務経験不足している方でも「登録実務講習」を受けることにより、2年間の実務経験がある方と同じように「宅地建物取引士」の免許書発行の申請ができます。

登録住宅性能評価機関

登録住宅性能評価機関(国土交通大臣の登録が必要です)
住宅品質確保促進法第5条第1項に定義されています。
引用します。
「登録住宅性能評価機関は住宅性能評価を行ない、住宅性能評価書を交付することができる」

登録免許税

税の事なら、国税庁!
登録免許税、国税庁のホームページより引用します。
概要
登録免許税は不動産、船舶、航空機、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定および技能証明について課税されます。

実際どの位払うのか、不動産部分の一部引用します。
リンクもしますので、全体を知りたい方はリンク先の国税庁のホームページご覧ください。
内容
課税標準
税率

軽減税率(措法72)
売買
不動産の価額
1,000分の20
令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続 法人の合併または共有物の分割
不動産の価額
1,000分の4
     ー
その他(贈与・交換・収用・競売等)
不動産の価額
1,000分の20
     ー

これ書いているの令和4年5月22日なのですが、来年の4月1日から不動産売買すると、登録免許税が1000分の5高くなるのですね。

登録有形文化財

登録有形文化財の文化庁のパンフレットより引用します。

私たちの周りには, 残していきたい風景がたくさんあります。身近な建造物であっても,
地域に親しまれている建物や , 時代の特色をよく表わしたもの , 再び造ることができない
ものは , 貴重な文化財です。この文化財建造物を守り, 地域の資産として活かすための
制度<文化財登録制度>が平成 8 年に誕生しました。
登録有形文化財建造物は, 50年を経過した歴史的建造物のうち, 一定の評価を得たもの
を文化財として登録し, 届出制という緩やかな規制を通じて保存が図られ, 活用が促され
ています。既に10,000 件を超える建造物が登録されています。
これからも, この制度を利用して , 多くの建造物が保存され , まちづくりや観光などに積
極的に活用されることが期待されています。

パンフレットご覧になりたい方以下リンクしておきます。
PDFで8枚あります。

道路斜線制限

道路斜線規制、建築基準法56条1項一号に書かれています。
引用します。

(建築物の各部分の高さ)
第五十六条 建築物の各部分の高さは、次に掲げるもの以下としなければならない。
 別表第三(い)欄及び(ろ)欄に掲げる地域、地区又は区域及び容積率の限度の区分に応じ、前面道路の反対側の境界線からの水平距離が同表(は)欄に掲げる距離以下の範囲内においては、当該部分から前面道路の反対側の境界線までの水平距離に、同表(に)欄に掲げる数値を乗じて得たもの

建物の接している道路の幅の影響を受けるお話になります。
道路の幅が狭い方が道路斜線規制をより大きく受けることになります。好きに建てさせてもらえない規制をより受けることになります。

目的は、道路の日照や採光、通風に支障をきたさないように、また周辺に圧迫感を与えないように、建築物の高さを規制して実現させることになります。



道路高さ制限

道路高さ制限、対象は建物ではなく、建物を往来する車に対して行われる制限です。

横浜市のホームページから引用します。

通常、道路を通行する車両は高さ3.8メートルを上限に自由に通行できますが、道路には様々な構造があるため、車両の高さによって、通行できない道路があります。

横浜市の具体的発見したのでリンクしておきます。
具体例見ていると、高さ3.8メートルを上限と言っているわりに、4.2mなんて事例が出ていました。


通し柱

通し柱とは、木造の2階建て以上の建物で、土台から軒まで継ぎ目がない一本柱のことです。
平屋だと通しになりませんね。

特殊建築物

特殊建築物、普通ではない建築物。

建築基準法によれば、次の用途の建築物が「特殊建築物」である(建築基準法別表第1による)。

1.劇場、映画館、演芸場、観覧場、公会堂、集会場
2.病院、診療所、ホテル、旅館、下宿、共同住宅、寄宿舎など
3.学校、体育館、博物館、図書館、ボーリング場、スケート場など
4.百貨店、マーケット、展示場、ダンスホール、キャバレー、料理店、飲食店、遊技場、公衆浴場など
5.倉庫
6.自動車車庫、自動車修理工場、映画スタジオ

確かに普通ではないですね。規制も通常より厳しくなっています。


特定街区

街区を単位として、有効な空地を備えた市街地の整備改善に資する建築物の計画を都市計画に定め、建築形態の一般的規制を適用せずこれに置き換え。
有効な空地の規模等に応じ、容積率を割増。
隣接する複数の街区を一体的に計画する場合には、街区間の容積率移転が可能。

具体的なイラストもありますので、引用元リンクしておきます。国土交通省です。


特定行政庁

特定行政庁、建築基準法第2条第35号に出てきます。
引用します。



三十五 特定行政庁 建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいう。ただし、第九十七条の二第一項又は第九十七条の三第一項の規定により建築主事を置く市町村の区域内の政令で定める建築物については、都道府県知事とする。


第九十七条の二第一項又は第九十七条の三第一項 
も引用します。

第九十七条の二 第四条第一項の市以外の市又は町村においては、同条第二項の規定によるほか、当該市町村の長の指揮監督の下に、この法律中建築主事の権限に属するものとされている事務で政令で定めるものをつかさどらせるために、建築主事を置くことができる。この場合においては、この法律中建築主事に関する規定は、当該市町村が置く建築主事に適用があるものとする。

第九十七条の三 特別区においては、第四条第二項の規定によるほか、特別区の長の指揮監督の下に、この法律中建築主事の権限に属するものとされている事務で政令で定めるものをつかさどらせるために、建築主事を置くことができる。この場合においては、この法律中建築主事に関する規定は、特別区が置く建築主事に適用があるものとする。



条文だとわかりにくいですね。
建築主事が絡んできます。ウィキペデアより引用します。
すべての都道府県、および政令で指定した人口25万人以上の市には建築主事の設置が義務づけられている(建築基準法第4条第1項、第5項)。つまり、人口25万人以上の市(政令で指定された市に限る)では建築主事を置くため、市長が特定行政庁となる。

さらに建築基準法第4条第1項又は第2項の規定により建築主事を置いた市町村以外の市町村は、特定の事務のみをあつかう建築主事を置くことができる(建築基準法第97条の2第1項)。この場合は、当該事務についてはその市町村長が特定行政庁になる。

また特別区は、特定の事務を扱う建築主事を、都知事と協議してその同意を得て置くことができる(建築基準法第97条の3)。この場合も当該事務についてはその特別区長が特定行政庁になる。

特定工作物

引用元です。

質問

特定工作物とは何か。都市計画法第4条第11

回答

 特定工作物とは、開発許可制度において、周辺地域の環境に悪影響をもたらすおそれがあるものとして規制の対象となる工作物のことをいい、次の2種類が定められています。
(1) 「第一種特定工作物」:コンクリートプラント等の工作物
(2) 「第二種特定工作物」:ゴルフコース、1ヘクタール以上の運動・レジャー施設等の工作物

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