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「り」

リーシング

リーシングとは、不動産仲介をするのですが、単に仲介だけではなく、店舗・事務所の立地動向調査(マーケティング)、テナントの構成や賃貸条件の設計・調整など、賃貸収益性を確保するためのサービス業務を含む内容になります。

リート

リートはREIT(Real Estate Investment Trust)日本語にすると、不動産投資信託のことです。
不動産を中心に運用する金融商品になります。
金融商品取引所に上場している場合が多く通常の株式と同じように金融商品取引所において、いつでも売買ができます。
投資家から集めた資金で不動産投資の専門家がオフィスやマンション等の不動産を購入し、購入した不動産を賃貸し、その賃料収入や売却益から費用を差し引いた残りの収益を投資家に分配します。
元本保証は無いので、投資額が減ることもあります。10万程度で購入できるものもあり、不動産購入よりも安価での投資が可能になります。
売るときも、上場されているリートであれば不動産に比べればはるかに換金性が高くなります。

履行遅滞

履行延滞とは、例えば「1月末にお金を返します」と約束してお金を借りたにも関わらず、2月1日になってもお金が返されていない時。
2月1日から履行延滞の状態になります。
具体的な日付でなくても、「試験に合格したらお金返します。」と約束した場合、合格した時と言いたいところですが、合格したことを知ったときから履行延滞の状態になります。
債務不履行の一つです。

履行不能

履行不能とは、債務成立の当時には履行可能であったが、のちに債務者側の責に帰すべき事由によって履行が不可能になること。
事例としてよく見かけるのは、建物の売買契約成立後、引き渡しまでの間に建物が火事で燃えてしまって引き渡しが出来なくなってしまった。
履行不能ですね。
不能が債務者の責に帰すべき事由に基づくときは,債権者は填補(てんぽ)賠償を請求することもできますし。(民法415条),
直ちに契約を解除することもできます(民法543条)。

理事

理事は、対外的には法人を代表します。対内的には定款や総会の決議に従って法人の業務を行う法人の機関をいう(一般社団法人及び一般財団法人に関する法律(一般社団・財団法人法)76条・77条)。
会社だと取締役になります。(会社法348条・349条)。
不動産用語として考えると、マンションの理事会の構成員であり、管理組合の業務を担当するのが理事です。
理事の中から理事会で。理事長が1名選ばれます。

理事会

理事会は、マンション管理組合の執行機関です。
区分所有者の中から選ばれた理事で構成されています。
マンションの総会で決定された事項を、執行していくわけです。

理事長

理事長は管理組合を代表し、その業務の統括を行います。また、理事長は区分所有法で定める「管理者」であることが一般的です。管理者である理事長は総会で決議されたことを実行し、管理規約で定められた行為を行う法律上の権限があり、義務を負います。

リシン吹き付け

リシン吹き付けとは、モルタル外壁の塗装仕上げ法の一つです。

上塗り塗装材に骨材(小さな石や砂)を混ぜ、スプレーガンを使って吹き付ける塗装方法です。
手で触るとザラザラとした感触の、細かいデコボコがある外壁に仕上がります。

リスクマネジメント

リスクマネジメントとは。リスクが発生する前に、起きる可能性のあるリスクを洗い出し、どのような対応をしたらよいか検討して管理しておくことを言います。
リスクへの対応は「回避・低減・移転・受容」の4種類があります。

リゾート

リゾート普通に使われる言葉ですね。
日本語にすると、行楽地。保養地。
リゾートの具体的なイメージとして軽井沢なんかどうでしょうか。

利息制限法

利息制限法、リンクと引用します。
この法律の最初の部分引用します。

第一章 利息等の制限
(利息の制限)
第一条 金銭を目的とする消費貸借における利息の契約は、その利息が次の各号に掲げる場合に応じ当該各号に定める利率により計算した金額を超えるときは、その超過部分について、無効とする。
一 元本の額が十万円未満の場合 年二割
二 元本の額が十万円以上百万円未満の場合 年一割八分
三 元本の額が百万円以上の場合 年一割五分

立体換地

PDFで107枚ありますが国土交通省のマニュアルリンクと引用します。


(1) 立体換地とは
1,立体換地制度の概要
立体換地とは、土地区画整理事業において、従前の土地又は借地権に対し
て、施行者が処分する権限を有する建物及び敷地の共有持ち分を与える制度
である。(土地区画整理法第 93 条)

【土地区画整理法第 93 条第一項抜粋】
換地計画において、換地又は借地権の目的となるべき宅地若しくはその部分を定
めないで、施行者が処分する権限を有する建築物の一部(その建築物の共用部分の
共有持分を含む。以下同じ。)及びその建築物の存する土地の共有持分を与えるよう
に定めることができる

土地にマンションのような立体的な建物を建てて、土地の持ち主に対して、その持ち分に合わせてマンションの何室かと交換する。そんな感じです。


立面図

立面図とは、
住宅を横から見た投影図をです。
建物の外観デザインを表します。
住宅の高さや幅
屋根の勾配
軒の出
地盤面との関係
なども立面図書かれます。

リノベーション

リノベーションとは、4DKの部屋を内装や配管の見直しを含めて2LDKにする。
といったような、今までの暮らしではなく、今住んでいる人のこれからに見合った大規模な改修になります。
そんな大げさなことをしなくても、といった場合はリフォームになります。

リバースモーゲージ

リバースモゲージとは、自宅を担保にして銀行から借り入れたお金を一括または月々の年金として受け取る仕組みのことです。
高齢者対象の住宅ローンだと思って良いでしょう。
毎月利息だけを払うようになっています。
A銀行は、ご契約者、配偶者がともに50歳以上という条件。
B銀行はご契約者ご本人契約時年齢55歳以上84歳以下の方が対象(配偶者の方がいらっしゃる場合は、配偶者の契約時年齢50歳以上の方)

B銀行は毎月の利息の支払いの必要のないタイプもあって、その場合、
ご契約者ご本人契約時年齢70歳以上84歳以下の方(配偶者の方がいらっしゃる場合は、配偶者の契約時年齢も70歳以上の方)

調べていたら千葉市がやっていました。
リンクと引用します。
不動産担保型生活資金制度(リバースモーゲージ制度)について知りたいのですが。

一定の居住用不動産を有し、将来にわたりその住居に住み続けることを希望する低所得の高齢者世帯に対し、当該不動産を担保として生活資金の貸付けを行うことにより、その世帯の自立を支援することを目的とする貸付制度です。
●貸付対象
次のいずれの要件にも該当している世帯を対象とします。
1.借入申込者が単独所有又はその配偶者と共有している不動産に居住している世帯であること。
①借入申込者の単独所有又はその配偶者と共有であること(借地・借家・マンションは不可)
②同居する配偶者と共有の場合は、配偶者が連帯借受人となる場合に限り対象となる。
③当該地に借入申込者の世帯が現に居住していること。
2.居住している不動産に賃借権等の利用権及び抵当権等の担保権が設定されていないこと。
3.借入申込者に配偶者又は借入申込者若しくは配偶者の親以外の同居人がいないこと。
4.世帯の構成員が原則として65歳以上であること。
5.世帯が市町村民税非課税程度の低所得世帯であること。
6.居住地(土地のみ)の評価額が1,000万円以上であること。

千葉市社会福祉協議会各区事務所が申請窓口になっていました。

リファイナンス

リファイナンス、わかりやすい具体例先に書いてしまうと、住宅ローンの借り換えもリファイナンスです。
今担保に入っている家に別の住宅ローンを組んで、今のローンを返済してしまい、新しいローンを払っていくわけです。
低金利の時に新しいローンを組んで、前からある高金利のローンを返済して家計を楽にする。そんな発想です。

リフォーム

リフォームは部屋の老朽化した箇所を改修し、新築に近い状態に近づけることです。
間取りを変えてしまうような大規模なものはリノベーションと言われます。

琉球畳

一般的ない草ではなく、「七島イ(しちとうい)」という、断面が三角形のい草を使用するのが本来の琉球畳なのですが、
そこまでこだわらず、ヘリのない正方形の置畳の事を琉球畳とよんでいるようです。
新築の家で和室少なくなっていますが、フローリングに琉球畳を敷いて和風テイストなんて使い方をされているようです。

流通業務市街地整備法

まずリンクと引用します。PDFで16枚あります。

以下引用します。
1,流通業務市街地の整備について
「流通業務市街地の整備に関する法律」については、大都市における流通
機能の向上と道路交通の円滑化を図ることを目的に昭和 41 年に制定された
が、その後の物流システムの構造的変化などに対応するため、平成 5 年に、
これまで大都市に限られていた対象都市の都市規模の要件を廃止し、全て
の地方都市に拡大するなどの改正が行われた。これにより、大都市だけでな
く地方都市を含めて、地域振興等の視点に立って流通業務市街地の整備を
推進している。

流通業務地区

以下引用です。

ア)流通業務地区内の場合
流通業務地区は、流通業務施設の整備に関する基本方針に係る都市
の区域のうち、幹線道路、鉄道等の交通施設の整備の状況に照らし
て、流通業務市街地として整備することが適当であると認められる区
域について、当該都市における流通業務機能の向上及び道路交通の円
滑化を図るため、都道府県知事が都市計画に定めるものである。
流通業務地区内では、公共施設、一部の公益的施設以外は、流通業
務市街地の整備に関する法律第 5 条第 1 項第 1 号から第 11 号までに規
定する施設以外の立地が制限される。
流通業務地区の機能を害するおそれがないと認め、又は公益上やむ
を得ないと認めて都道府県知事(市の区域内にあっては当該市の長)
が許可した場合は、この限りでないとされているところである。
したがって、流通業務地区内にあって、立地を希望する施設が流通
業務地区の機能を害するおそれがないと認め、又は公益上やむを得な
いと認められる場合は、立地することが可能である。この場合、流通
業務地区内において立地を希望する施設が流通業務地区の機能を害す
るおそれがないか否か、公益上やむを得ないか否かは、当該地区の特
殊性又は個別的事情等を勘案しつつ許可権限を有する者である都道府
県知事等が個別に判断すべき事項である。
なお、流通業務団地は流通業務地区内に存するものであり、当該但
し書きについては、流通業務団地における施設の建設についても適用
される。

両手・片手

両手・片手、売買でも賃貸でも出てきます。
売り主(貸主)さんから依頼された物件を、自社で買主(借主)を見つけて仲介します。
そうすると、買主(借主)からも仲介手数料をもらいことができます。
これが両手。
片手は、
売り主(貸主)さんが他社に依頼している物件に、自社で買主(借主)を見つける。 買主(借主)さんからのみ仲介手数料もらえます。
売り主(貸主)さんが自社が依頼している物件に、 買主(借主)は他社が見つけてきた場合、 売り主(貸主 )さんからのみ仲介手数料もらえます。

緑化重点地区

引用元です。PDFで87Pあります。


緑化重点地区
都市緑地法第4条第2項第3号ホの規定に基づき定められた「緑化地域以外の区域であつて重点的に緑化の推進に配慮を加えるべき地区」

「緑化地域以外の区域であって重点的に緑化の推進に配慮を加えるべき地区及び
当該地区における緑化の推進に関する事項」は、当該市町村の都市における緑地の
状況等を勘案し、必要に応じて緑化重点地区を定め、当該地区において講ずること
となる公共公益施設の緑化等の緑化施策についておおむねの位置を特定し即地的に
定めるべきである。なお、平成16年法改正前の都市緑地保全法第2条の2第2項
第3号ニに規定する「緑化の推進を重点的に図るべき地区」は、緑化地域に指定さ
れた区域を除き、法改正後の「緑化地域以外の区域であって重点的に緑化の推進に
配慮を加えるべき地区」とみなされる。
具体的には、例えば、駅前等都市のシンボルとなる地区、緑が少ない住宅地、風
致地区など都市の風致の維持が特に重要な地区、防災上緑地の確保及び市街地にお
ける緑化の必要性が比較的高い地区、緑化の推進に関し住民意識が高い地区等にお
いて、地形、地物、字界等で区域を設定して緑化重点地区を定め、緑地協定及び市
民緑地契約の締結、公共公益施設の緑化、地区計画等の区域における緑化率規制、
緑化施設整備計画の認定、民有地緑化に対する助成、都市公園の整備等、当該地区
において講じる緑化施策について定めることが考えられる。
緑化重点地区においては、市町村による重点的な緑化施策に加え、住民及び事業
者等において、都市緑化基金の活用、住民や自治会によるボランティア活動の展開
等それぞれの立場での自主的な緑化の推進が積極的に行われることが期待できるの
で、積極的な地区の設定を行うことが望ましい。
なお、緑化重点地区は緑化地域以外の区域に定めるものであるが、将来の緑化地
域の指定を妨げるものではない。また、緑化重点地区は、比較的緑が少なく重点的
に緑化の推進に配慮を加えるため緑化推進施策を定める地区であることから、原則
として都市計画区域内に定めるものであり、例えば、農用地区域及び保安林等につ
いては緑化重点地区を定めるものではない。

本制度の運用を踏まえた緑化重点地区の設定
本制度は、建築物の建替え等の機会を捕らえて活用することが効果的な制度である。
緑化施設の整備を計画している建築物が緑化地域又は緑化重点地区内の土地にない場
合には、当該建築物を含む地区について緑化の必要性等を勘案し、当該地域を緑化地
域とすることが適当でないと考えられる場合において、適切と判断されるときは緑化
重点地区の設定又は見直しによる区域変更を行い、当該地区を緑化重点地区に位置づ
け、必要な緑化施策を定めるとともに整備計画の作成を促すことにより、良好な市街
地環境への誘導に活用することが望ましい。この際、基本計画の変更に係る住民の意
見聴取、公表の手続については、例えばインターネットを活用するなど、市町村の判
断により適切な方法を選択して迅速に行うことにより、整備計画の申請に速やかに対
応することが望ましい。
また、建築物を含む一団の地区において、美しい街並みや風の道等良好な市街地環
境を形成する緑化計画について、民間事業者、NPO、住民等関係者の合意を踏まえ
て提案がなされた場合は、積極的に緑化重点地区の見直しを行うことが考えられる。

緑化地域

以下PDFで16枚のパンフレットのリンクとなります。
引用します。
緑化地域制度の概要
住居系用途地域において建築敷地面積 500 ㎡以上の
建築物の新築や増築を行う場合に、
敷地面積の 10%以上の緑化が義務付けられます。

緑化地域制度とは、都市緑地法において平成16年に創設された制度です。
良好な都市環境の形成のために、建築物の敷地内において緑化を推進する必要がある
区域を緑化地域として都市計画に定め、一定規模以上の敷地で建築物の新築や増築を行
う場合に、敷地面積の一定割合以上の緑化を義務付けるもの(緑化率規制)です。

このパンフレット、
横浜市環境創造局
令和2年1月 29 日改訂
となっています。

緑化率

以下リンクと引用します。
緑化率とは何だろう?
「緑化率」とは、建物などの敷地面積に対する「緑化施設」の面積の割合を指します。
ここでいう緑化施設とは、建物が立っていないスペースや屋上などの屋外にある、植栽や花壇、樹木類のこと。
1973年に規定された都市緑地法(2004年改訂)の運用方針(国土交通省より2004年に発表)に基づき、各自治体の都市計画において以下のようなルール化がなされました。
『都市計画において、地区計画などの区域内で、良好な都市環境の形成に必要な緑地が不足した、建築物の敷地内で、緑化を推進する必要がある区域=緑化地域では、原則として、定められた最低限度以上の緑化率を確保しなければならない』
そして、ある程度の規模の建物は建築基準関係規定とみなされ、建築確認の要件となっています。このように緑化率が義務付けられていることをみても、国全体で緑化の推進を進めようとしていることがわかります。

横浜市の場合、
緑化地域は住居系用途地域全域に指定されています。
住居系用途地域とは、次の地域です。
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
建築敷地面積は、500平方メートル以上の場合、区域の緑化率の最低限度は、10%となっています。

緑地協定

笠岡市が作成したパンフレットリンクと引用します。


緑地協定制度は、住民の方が主体となって、守るべき
まちの緑や、宅地における緑の配置を住民同士で取り決
め、緑豊かな潤いのあるまちづくりを進めるためのもの
です。

都市緑地法(第45条・第54条)に基づく制度で、土地所有者等の合意によって緑地の
保全や緑化に関する協定を締結します。また、協定を締結した後において、当該区域内
の所有者等になった者に対してもその効力が及びます。
◎緑地協定の種類
緑地協定には2つの種類があります。
①都市緑地法第45条に基づく協定(全員協定)
既にコミュニティの形成がなされている市街地における土地所有者等の全員の
合意により協定を締結し、市長の認可を受けるもの。
②都市緑地法第54条に基づく協定(一人協定)
開発事業者が分譲前に市長の認可を受けて定めるもの。
認可から3年以内に複数の土地の所有者等が存在することになったときから効
力を発揮します。
◎緑地協定の締結者になれる人
・土地の所有者
・土地の借地権者(地上権又は賃借権を有する者)
・土地区画整理事業の仮換地の使用収益権者
◎緑地協定の対象区域 : 都市計画区域内
◎緑地協定の内容
緑地協定で定める内容は以下のとおりです。
◆緑地協定の目的となる土地の区域
◆緑地協定の有効期間(5年以上30年未満)
◆緑地協定に違反した場合の措置
◆次に示す緑化に関する事項のうち必要なもの
・保全又は植栽する樹木等の種類
・保全又は植栽する樹木等の場所
・保全又は設置する垣又はさくの構造
・保全又は植栽する樹木等の管理に関する事項
・その他緑地の保全又は緑化に関する事項

緑地保全地域

緑地保全地域制度
国土交通のホームページリンクと引用します。

緑地保全地域制度 - 国土交通省
里地・里山など都市近郊の比較的大規模な緑地において、比較的緩やかな行為の規制により、一定の土地利用との調和を図りながら保全する制度です。 (都市緑地法第5条)

制度の概要
指定用件
●指定の要件は次のいずれかです。
無秩序な市街化の防止又は公害若しくは災害の防止のため適正に保全する必要があるもの
地域住民の健全な生活環境を確保するため適正に保全する必要があるもの
指定主体
●緑地保全地域は、都市計画法における地域地区として、都道府県(市の区域内にあっては、当該市)が計画決定を行います。

●緑地保全地域の都市計画が定められた場合、都道府県又は市は当該緑地保全地域内の緑地の保全に関する計画(「緑地保全計画」)を定めます。

緑地保全計画
●計画では、次の内容を定めます。
行為の規制又は措置の基準

※緑地の保全に関連して必要とされる施設の整備に関する事項
※管理協定に基づく緑地の管理に関する事項
※その他緑地保全地域内の緑地の保全に関し必要な事項
注)※についても、定めることができます。
行為の規制
●緑地保全地域に指定されると、次の行為を行う場合に、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)への届出が必要になります。また、原則、届出後30日は行為の着手は不可となります。
建築物その他工作物の新築、改築又は増築
宅地の造成、土地の開墾、土石の採取、鉱物の採掘その他の土地の形質の変更
木竹の伐採
水面の埋立て又は干拓
屋外における土石、廃棄物又は再生資源の堆積 など
注:公益性が特に高く緑地の保全上著しく支障を及ぼすおそれのない一定の行為や、計画決定の際に既に着手していた行為、非常災害の応急措置等についてはこの限りではありません。
●都道府県知事、又は市の長は、緑地の保全のため必要があると認めるときは、緑地保全計画で定める基準に従い、行為の禁止若しくは制限、又は必要な措置を講ずることを命令することができます。(原則として届出後30日以内。)

指定のメリット
●緑地保全地域の指定には、土地所有者にとって次のようなメリットがあります。
管理協定制度を併用することにより、管理の負担を軽減することができます。
市民緑地制度を併用することにより地域の自然とのふれあいの場として活用を図ることができます。

リロケーション

自分名義の一戸建てや、マンションに住んでいるのですが、急に転勤が決まって子供も小さいので単身補任というわけにもいかず、一家総出で転居することになった。
そんな時その転勤期間中だけ誰かに家を貸すお手伝いをするお仕事がリロケーションです。
通常の賃貸契約ではなく、持ち主が転勤から戻ったときに自宅に住めるようにほとんどの場合定期借家契約を結ぶことになります。

隣地斜線制限

勝手に家を建てると、お隣に迷惑がかかる。
そんな迷惑を回避するために、お隣の日照・通風・採光などを考慮して、建てる家の高さや形状を制限するのが隣地斜線規制です。
隣地境界線を起点として「高さ」と「斜線の勾配(角度)」を定めています。
第1種・第2種低層住居専用地域は、絶対高さ制限が設けられているため隣地斜線制限は設けられていません。
第1種・第2種中高層住居専用地域や第1種・第2種住居地域、準住居地域では、高さが20m、勾配の比率が「1:1.25」
それ以外の地域では、高さが31m、勾配の比率が「1:2.5」と定められています。

隣地使用権

隣地使用権、民法209条に書かれています。
引用します。
(隣地の使用請求)
第二百九条 土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕するため必要な範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。
2 前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。
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栄光商事株式会社
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TEL.045-871-2361
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